나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10493 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "세이브존" 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조( 철근)콘크리트브지붕 20층 건물 중 6층 603호로서 외벽: 치장석붙임,몰탈페인팅 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

승강기설비, 옥내소화전설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통입니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기타: 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2026타경10493 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 86,000,000원 (8천6백만원)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

토지 지분: 7.1992㎡ (약 2.18평)

건물 면적: 32.06㎡ (약 9.70평) - 전용 면적

건물 지분: 32.0575㎡ (약 9.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "세이브존" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택 등으로 다양하게 형성되어 있습니다.

본건은 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용 중인 사다리형에 가까운 토지 위에 건축된 건물입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 가로망 상태 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구)으로 지정되어 있습니다.

광로2류(폭 50m~70m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 2017년 6월 28일에 주식회사 코람코자산신탁 명의로 이루어졌습니다.

이후 소유권 이전(신탁 말소) 등기는 2022년 10월 7일에 코마리아이앤지주식회사 명의로 있었습니다.

말소기준권리인 울산세무서장의 압류 등기일은 2025년 4월 2일입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인으로 조한결 씨가 있으며, 보증금 100,000,000원 (1억원)을 지급한 것으로 확인됩니다.

임차인의 전입일자는 2022년 10월 7일이며, 확정일자는 2022년 9월 19일입니다.

임차권 등기일은 2025년 3월 26일이며, 배당신고일자는 2025년 3월 26일입니다.

해당 임차인의 보증금 1억원 전액은 매각으로 소멸되지 않고, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인에게 인수될 예정입니다.

마스킹된 임차인 이름: 조

3.3. 권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 2일자 울산세무서장의 압류입니다.

임차인 조한결 씨의 임차권(2025년 3월 26일 등기)은 말소기준권리보다 앞서 존재하므로 대항력이 있으며, 보증금 1억원 전액 또는 일부가 매수인에게 인수됩니다.

이 외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 "세이브존"과 같은 대형 상업 시설이 위치하여 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동 및 쇼핑이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본 건물 내에는 승강기, 옥내소화전, 위생 및 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 "세이브존"과 같은 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

주변이 근린생활시설, 아파트 단지, 주택가 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

오피스텔로서의 이용에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 중요한 리스크 요인은 임차인 조한결 씨의 보증금 1억원입니다.

본 임차인은 대항력이 있으며, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인에게 인수됩니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

본 건의 채권 최고액(강제경매 신청액)은 111,131,761원입니다.

임차인 보증금 1억원을 포함하면 총 부담액이 상당할 수 있습니다.

물건명세서 작성일(2026년 8월 31일) 기준으로 보증금 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어, 정확한 권리 분석과 배당 결과 확인이 필수적입니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 남구 삼산동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔입니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시세는 8천만원대 중반으로 보이나, 1억원에 달하는 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다.

따라서, 실질적인 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않는지 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 울산 남구 삼산동의 주요 상업 지구에 위치하여 직주근접성이 좋습니다.

인근 편의시설: "세이브존" 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

개발 잠재력: 상업 지역 내 위치로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

(주의) 하지만, 1억원의 인수되는 임차인 보증금으로 인해 시세보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰받지 못하면 투자 가치가 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 86,000,000원이며, 최근 6층 거래가는 85,000,000원에서 90,000,000원 사이입니다.

그러나 1억원에 달하는 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 점을 감안할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금을 고려하면, 실질적인 총 지출이 현재 시장 가격을 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 인수될 보증금을 제외한 입찰가 기준으로 80,000,000원 (8천만원) 정도를 예상 입찰가로 제시합니다.

이 경우 총 매수 비용은 약 180,000,000원 (1억 8천만원)이 됩니다. 낙찰 후 명도 및 처분 계획을 면밀히 세워야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.