나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10483 [1] 울산광역시 남구 야음동 538-1 한라하이타운 101동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 야음동 소재 ‘도산초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 25층 중 제13층 제1303호로서, (사용승인일 : 1994.04.08.) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고 평탄한 일단의 부정형 토지로서, '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(도산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새울산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(도산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(새울산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-12-20)(여천천).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10483 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 538-1 한라하이타운 101동 13층 1303호

용도: 아파트

감정가: 251,000,000원

토지면적: 35.79㎡ (약 10.83평)

건물면적: 83.91㎡ (약 25.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOO (근저당권자: 아이비케이저축은행)

사용승인일: 1994.04.08 (아파트 단지 전체 사용승인일: 1993.08.02)

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 야음동 소재 ‘도산초등학교’ 북측 인근에 위치함.

* 주위환경: 근린생활시설, 아파트 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준임. 단지 내 및 주변 가로망 상태도 보통으로 평가됨.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(도산초등학교, 새울산유치원), 절대보호구역(도산초등학교, 새울산유치원), 중점경관관리구역(여천천)에 해당함.

1.1. 1. 주변 시설 분석

* 검색 결과, 울산광역시 남구 야음동 538-1 한라하이타운 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주위에는 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 7월 29일 아이비케이저축은행의 근저당권 (을17)임.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 등기부채권 총액 249,006,676원(을17, 을18, 갑31, 갑32)은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 해당 물건에서는 지상권 등기 내역이 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

*

임차인: 정천덕

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002-11-13

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 인수 부담은 없으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 명도 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있음.

1.3. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 야음동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 25층 중 13층 1303호이며, 1994년 4월 8일 사용승인되었습니다.

* 내부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 등, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 완비되어 있습니다.

* 단지 정보: 한라하이타운은 총 359세대로 구성되어 있으며, 최고 25층, 주차대수 총 250대(지상 4대, 지하 8대, 합계 250대)입니다.

* 주변 학군: 도산초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원임에도 '대항력 있음'으로 명시된 임차인 정천덕의 존재는 명도 과정에서 예측 불가능한 변수로 작용할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 주의가 필요합니다.

* 건축 연식: 1994년 사용승인된 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 야음동 한라하이타운 101동 13층 1303호로, 감정가는 251,000,000원입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 생활하기에 무리가 없는 입지입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이나, '대항력 있음'으로 명시된 임차인의 존재는 명도 시 적극적인 대응이 필요합니다. 25.38평의 면적을 가진 아파트로, 30년 이상의 건축 연식을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 야음동은 아파트 단지가 밀집된 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 버스 정류장 인근 위치와 차량 진출입 용이성, 그리고 주변 근린생활시설 및 학교와의 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가를 고려했을 때, 시세 대비 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월, 59.4㎡(약 17.97평) 기준 170,000,000원 (약 286만원/㎡)

* 2026년 6월, 59.4㎡(약 17.97평) 기준 157,000,000원 (약 264만원/㎡)

* KB부동산 시세 83㎡(약 25.38평) 일반가 1억 7,000만원, 상위평균가 1억 9,000만원, 하위평균가 1억 5,000만원.

* 본 물건 면적(83.91㎡) 기준 환산 시세:

* 최근 실거래가(59.4㎡)를 기준으로 83.91㎡에 적용 시, 약 221,764,200원 ~ 240,138,200원 범위로 추정됩니다.

* 감정가: 251,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 판단: 감정가 251,000,000원 대비 최근 시세가 더 낮은 수준을 보이고 있으며, 특히 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크와 30년 이상 경과한 건축 연식을 고려할 때, 감정가보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원 (21,000 만원 ~ 23,000 만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.