나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600568 [1] 대전광역시 동구 가양동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 '가양초등학교' 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 점포, 상가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 로폭 약4미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가양동1구역 재개발사업) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(가양동1구역 재개발사업)<도시 및 주거환경정비법> 등임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세벽연와조 칼라강판지붕 2층 건물로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

공부상 지붕은 '세와지붕'이나 현황 '칼라강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별첨 '사진용지'와 같이 기호(2)와 연접하여 부합물인 데크가 소재하여 건물(2)에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공부상 지붕은 '세와지붕'이나 현황 '칼라강판지붕'임
-데크 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경600568 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 동구 가양동 174-49번지이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 419,574,350원입니다.

토지 면적은 160.40㎡(약 48.50평)이며, 건물 면적은 147.90㎡(약 44.75평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 롯OOOOOOO입니다.

주요 특징으로는 재개발구역 및 정비구역에 해당하며, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 일괄매각으로 제시외 건물(데크 포함)이 포함되며, 공부상 지붕은 '세와지붕'이나 현황은 '칼라강판지붕'으로 차이가 있습니다.

건축물대장 상 표제부에 따르면, 건물은 1975년 09월 19일 최초 건립되었으며, 연와조(벽돌구조)로 2층 규모의 주택입니다. 지붕은 공부상 기와(세와)이나 현황은 칼라강판으로 기재되어 있습니다. 총 면적은 147.9㎡이며, 토지 이용 현황은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가양동1구역 재개발사업), 정비구역(가양동1구역 재개발사업) 등으로 되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하며, '가양초등학교' 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 단독주택, 점포, 상가주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로는 폭 약 4미터의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가양동1구역 재개발사업), 정비구역(가양동1구역 재개발사업) 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 가양초등학교, 동대전초등학교, 대전가양도서관, 대전동부경찰서 등이 인근에 위치하여 교육 및 공공시설 이용이 용이합니다. 또한, 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과 특별히 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 07월 31일 접수된 소제새마을금고의 근저당권(채권최고액 119,600,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리(토지 등기부상 갑1-1, 갑2, 갑3)는 존재하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리(을1 이후)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

따라서 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권은 개요상 존재하지 않음)

임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 경우로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 134,764,646원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 최근 2026년 5월에 5,000만원에서 7,300만원 사이의 거래가 있었습니다.

이는 주로 다세대 주택(빌라)으로, 면적은 54.45㎡ ~ 72.48㎡ 범위입니다.

이 정보에 기반한 시세는 대략 91.83만원/㎡ ~ 132.17만원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

그러나 본 물건은 '단독주택'이며, '재개발구역', '정비구역'으로 지정되어 미래 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다. 따라서 제공된 다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가(약 4.2억원)는 이러한 재개발 잠재력을 반영한 것으로 보이며, 토지 가치 또한 높게 평가되었을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 가양초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다. 또한, 동대전초등학교, 대전가양도서관 등 교육 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없습니다.

인근 버스 정류장을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 재개발구역 및 정비구역에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따라 가치 상승이 기대되지만, 개발 사업의 지연 또는 변경 가능성 또한 내포하고 있습니다.

건축물 현황과 공부상 내용 간 지붕 재질(세와지붕 vs 칼라강판지붕)의 차이가 존재하여, 이는 추후 건축물대장 정비 시 고려될 수 있습니다.

제시외 건물인 데크가 포함되어 있으며, 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석상 인수되는 권리 부담은 없으나, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문 시 임장 활동이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 가양동에 위치한 단독주택으로, 재개발 및 정비구역으로 지정되어 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 소재합니다.

교통, 생활 편의 시설, 교육 환경 등 입지 조건이 양호하며, 권리 분석상 특이사항 없이 깔끔한 상태입니다.

다만, 단독주택이라는 점과 주변 다세대 주택 시세와의 괴리가 있어, 본 물건의 가치는 주로 토지 가치와 재개발 잠재력에 의해 결정될 것으로 보입니다. 감정가액은 이러한 요소를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 동구 가양동 1구역 재개발/정비 구역 내 위치하여 장기적인 시세 상승 잠재력 보유

* 단독주택으로, 향후 재개발 사업 진행 시 사업 추진 방식에 따라 이익 발생 가능성

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 최소화

* 주변 편의 시설 및 교통망 우수

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 419,574,350원입니다.

제공된 주변 다세대 주택의 매매 시세(약 5천만원 ~ 7천만원 대)는 본건 단독주택의 가치와 직접 비교하기 어려운 점이 있습니다.

따라서 본 물건의 가치는 주로 토지 가치 및 재개발 잠재력에 의해 평가되었을 감정가액을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

본건의 경우, 재개발 구역 내 단독주택이라는 특성과 향후 개발 가능성을 고려할 때, 감정가액 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 투자 가치를 고려하여, 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 420,000,000원 ~ 460,000,000원 범위에서 신중한 입찰가 산정을 제안합니다. (입찰 참여 전, 반드시 임장 및 추가적인 시세 조사 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.