나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600591 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하는 사이언스타운주상복합 제8층 제803호로서 주위는 오피스텔, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 중 제8층 제803호로서 외벽 : 외장석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태등

주위로 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 일반상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 등기사항전부증명서상 민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대주택임이 등기되어 있는바 경매진행시 참고하시기 바람. 2) 본건 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해 유사평형 오피스텔의 평균적인 이용상태 등을 고려하였는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 양현석)로부터 2026.8.31.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2026타경600591 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 8층 803호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건물명: 사이언스타운 주상복합

건물면적(전용면적 해당): 68.33㎡ (약 20.67평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조

총 층수: 35층 중 8층

준공일: 2013년 9월 24일

1.3. 토지 정보

토지면적: 11.93㎡ (약 3.61평)

토지지분: 11.919330609913608㎡ (약 3.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(유성온천역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다. 주위로 중로 등의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 토지 이용

본건 토지는 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

등기부채권 총액: 210,871,651원

말소기준권리: 갑3, 동양하이테크산업주식회사 (2025년 3월 12일자 가압류)

3.2. 임차인 현황

임차인: 양

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 3월 20일

확정일자: 2023년 3월 20일

대항력: 있음

인수 여부: 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 함.

3.3. 소멸/인수 권리 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 임차인의 권리(을7, 주택임차권)는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리 및 그 후순위 권리(갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 소재한 사이언스타운 주상복합은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합된 건물이며, 인근에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 상권 특성

유성온천역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상업 및 편의시설 이용이 용이한 활발한 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

유성온천역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설 등이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 양 의 보증금 175,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 충족되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

6.2. 민간임대주택 관련 사항

등기사항전부증명서상 민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대주택으로 등기되어 있다는 점은 경매 진행 시 참고할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 법적/물리적 제약

공부상 내용과 실제 현황과의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점 및 약점 요약

강점: 유성온천역 역세권의 우수한 입지, 편리한 교통 및 생활 환경, 일반상업지역의 개발 잠재력.

약점: 높은 보증금의 선순위 임차인 인수 부담.

7.2. 투자 적합성 평가

본 물건은 역세권의 장점을 가지고 있으나, 임차인 보증금 인수 부담이 상당하여 투자 결정 시 총 투자 비용과 향후 임대수익률, 시세 변동 등을 면밀히 분석해야 합니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

대전 유성구의 주요 교통 허브인 유성온천역 인근에 위치하여 지하철 및 버스 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 시세 반영

유사 면적의 물건이 2025년 12월 190,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본 건의 현재 시장 가치를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 면적(68.329㎡)의 거래 사례가 2025년 12월 190,000,000원에 있었습니다. 본 건의 감정가는 201,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 유사 면적 거래가액 190,000,000원에서 인수 보증금 175,000,000원을 제외하면, 예상 입찰가는 15,000,000원으로 산출됩니다.

9.3. 총 예상 투자 비용

위 예상 입찰가 15,000,000원에 인수 보증금 175,000,000원을 더하면, 총 투자 비용은 190,000,000원이 될 것으로 예상됩니다. 이는 유사 면적의 최근 거래가와 유사한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.