나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600629 [1] 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 6층609호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "정부세종2청사(소방청)" 남측 인근에 위치하는 더리치세종의아침 제6층 제609호로서, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 BRT정류장이 소재하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

■ 일련번호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 중 제6층 제609호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 지세 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용(공동주택, 업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 광로에 접하고, 북서측 및 북동측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 : 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임. ■ 일련번호 2 : 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물의 내부현황은 건축물대장상의 도면을 참고하여 일반적인 공동주택(도시형생활주택)을 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600629 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 6층 609호

용도: 근린상가 (단, 감정평가서상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)로 기재되어 있음)

감정가: 97,200,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.787999999999999㎡ (약 2.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.52㎡ (약 6.21평) - 전용면적 기준

건물지분: 20.5238㎡ (약 6.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "정부세종2청사(소방청)" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 관공서 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

대상물건이 소재하는 건물까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 BRT 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로와의 접근성 또한 우수하여 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 세종세무서장의 압류(2024.07.04.)입니다.

등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 현재 채권자 이OO이 신청한 강제경매(2026.03.26.)로 진행되고 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이재왕 (개인정보보호를 위해 이름 일부를 마스킹 처리하였습니다. (이 ))

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 02일

* 배당신고일자: 2024년 04월 03일

* 대항력: 있음

3.3. 특이사항 및 인수 권리

본 물건에는 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

물건명세서상, 을구 순위 1번 임차권(2024.04.03. 등기)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금(1억 2천만원)이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주의사항: 임차인은 본 경매 신청 채권자(이OO)이기도 합니다. 따라서 임차인의 배당 여부에 따라 1억 2천만원의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약 (말소기준권리 이후 권리)

* 을1: 주택임차권 (이재왕, 120,000,000원, 2024.04.03. 접수) - 말소기준권리보다 선순위이며, 인수될 가능성이 있습니다.

* 갑5: 압류 (세종세무서장, 2024.07.04. 접수) - 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (이재왕, 120,000,000원, 2026.03.26. 접수) - 본 경매 사건

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단, 2026.05.26. 접수)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상물건이 위치한 지역은 중심상업지역에 해당하며, 시가지경관지구(중심) 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 정부세종2청사 등 관공서와 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 토지 이용 규제: 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로/중로 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

본 건물은 각종 근린생활시설과 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성이 뛰어나 세종시 내 다른 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이재왕 씨의 보증금 1억 2천만원 인수 가능성입니다.

임차인이 경매 신청 채권자라는 점을 고려할 때, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 용도 혼재

건축물대장상 용도는 업무시설이나 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합적인 건축물로 보입니다. 또한, 감정평가서상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)로 기재되어 있어, 최초 신고된 용도(근린상가)와 실제 이용상태 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 용도 변경이나 건축물 관련 문제 발생 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 핵심 지역에 위치하여 교통 및 입지적 이점은 분명합니다. 주변 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 정부세종2청사 인근이라는 점은 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원 인수 리스크가 존재하며, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 최우선적인 요소입니다. 채권자인 임차인이 배당을 전액 받지 못할 경우, 인수 금액이 발생합니다. 또한, 근린상가 용도와 실제 아파트(도시형생활주택) 이용 상태 간의 차이도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 교통망

정부세종청사 인근의 핵심 상업지구에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. BRT 노선 및 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

행정중심복합도시로서 지속적인 발전 가능성이 있는 세종시의 중심 상권에 위치하고 있어 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 97,200,000원입니다.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 예상 입찰가는 이 점을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

이러한 인수 보증금을 고려하면, 실제 매수인의 총 부담액은 감정가를 초과할 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 (감정가 - 인수 보증금 예상액) 또는 (시장 시세 - 인수 보증금)을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

임차인의 보증금 1억 2천만원이 전액 인수된다고 가정할 경우, 입찰가는 97,200,000원(감정가)을 기준으로 보증금 인수분을 제외한 실질 가치 또는 그 이하로 고려해야 합니다.

따라서, 인수 보증금 1억 2천만원을 제외한 순수 물건 가치를 고려하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.