나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600546 [1] 대전광역시 동구 가양동 531-94 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2026.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 '가양초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일원은 근린생활시설 및 공동주택, 단독주택 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 조사일 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로를 이용중이고, 별첨 "사진 용지"에서와 같이 동측으로 막다른 진입로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(2024-01-30)(시가지 경관지구), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 대 로3류(폭 25m~30m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2026-02-24)(대전가양유치원상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2026-02-24)(대전가양초등학교상대보호구역)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 정비구역(성남동3구역주택재개발)<도시 및 주거환경정비법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유 미상의 제시외 건물 (기호㉠)이 소재하여 개략적으로 간이 실측 후 건물의 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였는 바, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, - 외 벽 : 외장타일붙임 및 모르타르위 페인팅 마감 등 - 내 벽 : 페인팅 마감 및 벽지붙임, 일부 타일붙임 등 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

-1층 점포(외관상 상호명 : 중고알뜰매장, 야인시대(주점), 궁전(주점)) 및 주택 등, -2층 점포(외관상 상호명 : 천지인력개발) 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 주택부분에 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유 미상의 제시외 건물 (기호㉠)이 소재하여 개략적으로 간이 실측 후 건물의 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였는 바, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 점유자 부재로 일부 내부상태는 탐문조사 및 외부관찰 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가 하였으니 경매 참여 및 진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600546 (1)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 531-94

용도: 근린주택

감정가: 653,070,390원

토지면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

건물면적: 227.11㎡ (약 68.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 '가양초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지는 사다리형이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 25미터 내외의 도로를 접하고 있으며, 동측으로는 막다른 진입로를 이용하고 있어 전반적인 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(대전가양유치원, 대전가양초등학교 상대보호구역), 정비구역(성남동3구역주택재개발)으로 지정되어 있습니다. 본건은 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2005년 4월 14일 접수된 가양1동새마을금고의 근저당권(65,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 262,722,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 가양동은 주거지와 상업시설이 복합적으로 형성된 지역입니다.

건물은 1층에 점포(중고매장, 주점 등) 및 주택으로, 2층에는 점포(인력개발) 등으로 이용되고 있어 주상복합의 형태를 띠고 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 55.23㎡의 다세대주택이 2026년 5월 22일에 7,300만원에, 54.45㎡가 2026년 5월 22일에 5,000만원에, 72.48㎡가 2026년 5월 11일에 6,700만원에 거래되었습니다. 이러한 거래 가격은 본 건 근린주택 전체의 감정가와 직접적인 비교는 어렵지만, 지역의 전반적인 부동산 시장 상황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건은 다세대주택과는 다른 용도와 규모를 가진 근린주택으로서, 상업시설 포함 여부 등에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 가양초등학교와 인접해 있으며, 주변에 근린생활시설과 주택이 많아 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발구역 및 정비구역: 미래 가치 상승 잠재력이 있으나, 사업 진행 지연 및 불확실성, 장기간의 투자 기간이 소요될 수 있습니다.

* 무허가/미등기 건물 존재 가능성: 제시외 건물(기호㉠)이 토지상에 소재하며, 소유주가 불명확하고 경매 진행 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 하는 리스크가 있습니다.

* 건물 노후도: 건축물대장상 사용승인일이 1970년으로 추정되어 건물이 상당히 노후되었습니다. 이로 인해 유지보수 비용이 발생하거나 향후 재건축/리모델링이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 점유: 현재 탐문조사 및 외부 관찰을 통해 일부 내부 상태를 파악하였으며, 임대내역이 미상인 점은 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, 명시된 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 권리분석 - 임차인 현황

* 임차인: 이순옥

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 40,000원

* 전입일자: 2008-05-13

* 확정일자: 2026-04-21

* 배당신고일자: 2026-04-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금을 반환할 의무가 없으며, 임차인의 보증금 200만원은 인수되지 않습니다.

8. 종합 의견

본건은 대전 동구 가양동의 재개발구역 내 위치한 근린주택으로, 토지면적 212㎡, 건물면적 227.11㎡ 규모입니다. 현재 상가와 주택으로 복합 이용 중이며, 향후 재개발 사업 진행에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 건물의 노후화, 미확인 제시외 건물의 존재, 장기적인 재개발 사업 진행 과정 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 향후 재개발 사업을 통한 지가 상승 및 개발 이익 기대.

* 주상복합 건물로서 임대 수익 및 자가 사용 시 다양한 활용 가능성.

* 212㎡의 넓은 토지 면적은 재개발 사업 추진 시 유리하게 작용할 수 있음.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 653,070,390원입니다. 인근 다세대주택 거래 사례를 비추어 볼 때, 감정가는 비교적 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 본 건은 근린주택으로서 토지 가치 및 상업적 활용 가능성이 높고, 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치를 감안해야 합니다.

건물의 노후도(1970년대 건축 허가 추정)와 소유주 불명의 제시외 건물 존재 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 약 70~80% 수준인 520,000,000원에서 550,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석, 재개발 사업 진행 현황 등에 대한 면밀한 검토 후 결정하는 것이 좋습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과 및 추가적인 정보에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 직접 현장을 방문하고 관련 서류를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.