나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50366 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 372-6 라임미소가 4층411호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 '덕벌초교삼거리' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상22층 건물로서 외벽 : 외장재 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕벌초등학교,청주교육지원 청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

선순위 전입임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 정보

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사건번호: 청주지방법원 2026타경50366 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 우암동 372-6 라임미소가 4층411호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOO

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1.2. 면적 및 가치 평가

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감정가: 115,000,000원

토지면적: 6.92㎡ (약 2.09 평)

토지지분: 6.9249㎡

건물면적: 48.71㎡ (약 14.73 평)

건물지분: 48.7101㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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2. 입지 및 개발 환경

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2.1. 주변 환경 분석

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본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 '덕벌초교삼거리' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설이 소재하는 기존 주택지대입니다.

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2.2. 교통 접근성

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차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

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3. 권리 분석 및 인수사항

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3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

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등기부 요약상 말소기준권리는 2018년 5월 28일 접수된 주식회사한샘 근저당권(을1)이며, 해당 권리 및 이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

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3.2. 임차인 권리 분석 (대항력 및 배당 내용)

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* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-30

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 전입 임차인으로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

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3.3. 등기부 총채권액

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등기부상 총 채권액은 483,724,002원입니다.

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4. 시장 시세 및 가치 분석

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4.1. 최근 매매 사례 분석

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주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2014년 건축된 '더하우스'의 경우 15.9㎡ 면적이 2026년 4월 3100만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 면적(48.71㎡)에 적용하면 약 95,000,000원 수준의 시세로 추정해 볼 수 있습니다. 이는 비교적 신축인 건물의 가치를 반영하는 것으로 판단됩니다. 다만, 1990년 건축된 '흥덕빌라'의 45.9㎡ 면적이 3400만원에 거래된 사례와는 차이가 커, 건물 연식 및 상태에 따른 가격 편차가 큰 것으로 보입니다. 본건은 2017년경 사용승인된 신축급 건물임을 고려할 때, 감정가 115,000,000원은 시장 가치와 부합하거나 다소 보수적으로 산정된 것으로 판단됩니다.

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4.2. (참고) 주변 전월세 현황

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제공된 최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일하여 별도의 유의미한 분석은 어렵습니다.

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5. 건축물 현황 및 생활 편의

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5.1. 건물 구조 및 설비 내역

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본 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층/지상 22층 건물입니다. 외벽은 외장재, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시창호 등으로 마감되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

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5.2. 주변 시설 및 개발 계획 (혐오시설 확인)

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제공된 정보를 바탕으로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인접 도로 폭은 약 25미터이며, 토지 이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(덕벌초등학교, 중앙중학교)으로 지정되어 있습니다.

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6. 잠재적 위험 요소

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6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

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본건의 가장 큰 위험 요소는 선순위 전입 임차인 최 씨의 존재입니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 대항력이 있는 임차인이므로 매수인이 명도를 진행할 때 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인이 실제 거주하며 법적 권리를 행사할 경우, 명도 지연으로 인한 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

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6.2. 법규상 제한사항

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토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 존재하므로, 해당 지역에서의 개발 또는 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

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7. 종합 평가

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7.1. 장점 및 기회 요인

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* 비교적 최신 연식(2017년경)의 현대적인 도시형생활주택으로 상품성이 양호합니다.

* 청주시 내 주요 도로에 접해 있어 교통이 편리합니다.

* 경매 물건으로 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

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7.2. 단점 및 위험 요인

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* 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 0원)으로 인한 명도 및 법적 리스크가 매우 큽니다.

* 관련 법규상 제한 사항(가축사육제한, 상대보호구역 등)이 존재합니다.

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8. 투자 전략 및 포인트

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8.1. 핵심 투자 고려 사항

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본 물건 투자의 핵심은 대항력 있는 임차인의 명도 가능성 및 향후 예상되는 법적 절차의 불확실성을 얼마나 수용할 수 있는지에 달려 있습니다. 임차인과의 원만한 합의를 통한 명도 또는 예상되는 법적 절차에 대한 충분한 사전 검토가 필수적입니다. 신축급 건물이라는 장점을 최대한 활용하기 위해서는 명도 관련 리스크를 최소화하는 것이 관건입니다.

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9. 최적 입찰가 제안

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9.1. 제안 가격 산정 근거

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감정가 115,000,000원에서, 신축급 건물의 가치를 고려하되 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 및 추가 비용 발생 가능성을 반영하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다. 주변 시세 분석 결과(15.9㎡, 2014년식 '더하우스'의 ㎡당 가격 추정치 약 195만원 적용 시 약 9500만원)와 감정가 대비 할인율을 종합적으로 고려하였습니다.

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제안 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.