나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50367 [1] 충청북도 청주시 청원구 사천동 25-2 드림-빌아파트 11층1114호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 "사천초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 아스팔트슁글 경사지붕 15층 건물 내 제11층 제1114호 로서, -외벽: 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 및 타일 마감 등. -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어짐.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 유사 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방으로 노폭8~35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사천초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50367 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 사천동 25-2, 드림-빌아파트 11층 1114호

용도: 아파트

감정가: 63,000,000원

토지 면적: 9.50㎡ (약 2.87평)

건물 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

건축물 정보: 정도드림빌아파트, 1999년 11월 17일 사용승인, 철근콘크리트 벽식구조, 15층 건물 중 11층

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 "사천초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본건 사방으로 노폭 8~35미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 대로1류, 소로2류, 중로1류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(사천초등학교), 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 12월 11일자 엠메이드대부의 가압류 (등기부상 말소기준권리)

임차인 현황:

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원

전입일자: 2019년 09월 25일

확정일자: 2019년 09월 09일

배당신고일자: 2026년 06월 04일

대항력: 있음

주의사항: 대항력 있는 임차인 이 이 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

갑4: 2010-10-20 소유권 이전 (유외숙)

갑6: 2022-09-05 소유권 이전 (이인자, 매매)

갑7: 2024-12-11 가압류 (엠메이드대부, 106,521,687원) - 말소기준권리

갑8: 2026-03-30 강제경매 (엠메이드대부, 115,403,519원) - 사건번호 2026타경50367

등기부채권 총액: 106,521,687원 (말소기준권리인 엠메이드대부 가압류 금액 기준)

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 주택들이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

교통망으로는 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 청주시 내 혐오시설 관련 기사들이 있으나, 본건 직접적인 주변에 대한 혐오시설 설치 관련 언급은 확인되지 않았습니다.

주변 상업 시설: 사천초등학교 인근 지역으로, 소규모 상가 및 편의시설이 존재합니다.

5. 생활정보

아파트 단지: 정도드림빌아파트, 1999년 11월 준공, 총 15층 중 11층에 위치합니다.

단지 규모: 총 499세대, 전용 면적 29.92㎡ (약 9.05평)으로 소형 평형입니다.

편의시설: 단지 내 및 인근에 주민공동시설, 관리사무소, 어린이놀이터 등이 있으며, 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 사천초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 주요 간선도로와 인접하고 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 및 자가용 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이 의 보증금 40,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

군사시설 보호 구역: 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 등에 대한 고도 제한 등 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한이 따를 수 있습니다.

비행 소음: 공군 비행 훈련으로 인한 소음이 발생할 수 있다는 거주자 후기가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아파트 강제경매 건으로, 소형 아파트로서 실거주 또는 투자 목적 모두 고려할 수 있습니다.

감정가는 63,000,000원이며, 최근 실거래가 역시 2026년 7월 기준 58,000,000원에서 63,000,000원 사이로 형성되어 있어 시세와 유사합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원 인수 가능성이 가장 중요한 변수로 작용합니다. 이 인수 금액에 따라 실제 투자 수익률이 크게 달라지므로, 배당 내역을 면밀히 확인하고 임차인과의 협상 여지를 고려해야 합니다.

군사시설 보호 구역 지정으로 인한 건축 행위 제한 및 비행 소음 등도 잠재적 제약 사항입니다.

8. 투자 포인트

소형 아파트로 진입 장벽이 상대적으로 낮아 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

최근 실거래가 수준에서 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익 기대가 가능합니다.

명확한 권리 분석 및 임차인 인수 보증금 규모 확정을 통해 투자 리스크를 관리할 수 있습니다.

지역 내에서 교통 편의성이 강조되며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 2026년 7월 28일 6,300만원 (3층), 2026년 7월 27일 5,800만원 (6층), 2026년 7월 17일 6,100만원 (15층).

감정가: 63,000,000원.

대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원 인수 부담이 크므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 55,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 87% 수준이며, 최근 실거래가 평균치(약 60,670,000원)보다 낮게 책정하여 임차인 보증금 인수 부담을 완화하고 수익성을 확보하기 위함입니다.

단, 입찰 전 임차인의 배당 현황을 반드시 재확인하고, 실제 인수해야 할 보증금 규모를 명확히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.