나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50574 [1] 경기도 광주시 능평동 654-26 홈타운쉐르빌 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재‘능평1리마을회관’ 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대중교통 사정은 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 지상4층 중 제3층 제302호로서 (사용승인일 : 2017.06.15) 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50574 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 654-26 홈타운쉐르빌 101동 3층302호

용도: 다세대주택

건축년도: 2017년 6월 15일 (사용승인일 기준)

감정가: 277,000,000원

토지면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

건물면적: 58.20㎡ (약 17.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ‘능평1리마을회관’ 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건은 차량 출입이 용이하나, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 중로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 을구 7번 주택임차권: 임차인 고 (보증금 220,000,000원, 전입일자 2022.02.25, 확정일자 2022.02.08). 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 말소기준권리:

* 갑8번 압류 (국민건강보험공단, 2024-09-19)

* 기타 권리사항:

* 갑1: 소유권보존 (곽순덕, 2017-07-10)

* 갑2: 소유권이전 (안태영, 2018-05-30)

* 갑6: 소유권이전 (안병한, 2021-01-06, 임의경매로 인한 매각)

* 갑9: 가압류 (제이비우리캐피탈주식회사, 2024-09-30, 19,770,342원) - 말소 예정

* 갑10: 압류 (인천광역시미추홀구청, 2025-07-17) - 말소 예정

* 갑11: 압류 (용인시, 2025-09-10) - 말소 예정

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-03-23, 220,000,000원) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 239,770,342원

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인 고영웅)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 220,000,000원

* 임차인: 김동진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-03-06

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 미상이나 대항력 없음. 인수 보증금 없음.

1.3. 상권 및 시세분석

* 주변 환경: 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(53~60㎡)의 다세대주택 거래가는 2026년 5월 기준 1억 6천만원에서 1억 6천 4백만원 수준입니다. (예: 포레스빌 53.84㎡, 1억 6천만원 / 두루미인3차 59.96㎡, 1억 6천 4백만원)

* 2019년에 준공된 필하우스(52.3㎡)는 2억 4천 7백만원에 거래되었으나, 이는 신축 건물임을 감안해야 합니다.

* 본건의 건물 면적 58.20㎡(약 17.60평)은 두루미인3차(59.96㎡)와 유사합니다.

* 감정가 2억 7천 7백만원은 주변 시세(1억 6천만원대) 및 인수해야 할 임차 보증금(2억 2천만원)을 고려할 때, 현저히 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 지상 4층 중 제3층 제302호

* 사용승인일: 2017년 6월 15일

* 마감: 외벽 벽돌 치장쌓기, 내벽 벽지 및 타일 마감, 창호 샷시 이중 창호

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비: 급·배수, 위생, 난방(도시가스), 승강기 설비 갖춤

* 주변 시설 (검색 결과):

* 본건은 능평동 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 편의점, 소규모 상가 등이 분포합니다.

* 교육시설로는 광주초등학교, 광주중학교 등이 차량 거리 내에 위치합니다.

* 주변에 혐오시설이나 유해시설이 직접적으로 인지되는 바는 없습니다. 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역이며, 특히 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인(고영웅)의 보증금 2억 2천만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 총 투입 금액을 크게 증가시킵니다.

* 과도한 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 향후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가적인 가치 하락의 위험이 있습니다.

* 부족한 대중교통 접근성: 차량 없이는 생활이 불편할 수 있으며, 이는 향후 매각 시 환금성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 토지거래허가구역 지정 등 다양한 규제가 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 2천만원을 인수해야 하는 부담이 크고, 감정가가 최근 주변 시세 대비 현저히 높아 투자 매력도가 낮다고 판단됩니다. 대중교통 이용이 불편하며, 토지거래허가구역 등 규제 사항도 존재합니다. 실거주 목적이라면 인수 보증금을 고려한 총 부담액과 향후 시장 가치 하락 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인으로, 일정 부분 보증금 회수 절차에 대한 안정성이 있을 수 있습니다. (단, 인수 조건은 반드시 확인 필요)

* 실거주 목적이라면, 인수하는 보증금을 제외한 금액으로 낙찰받는다면 비교적 저렴하게 주택을 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 277,000,000원

* 인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 220,000,000원

* 최근 유사 면적 거래가: 약 160,000,000원 ~ 164,000,000원

분석:

현재 감정가 2억 7천 7백만원은 시세(1억 6천만원대) 및 인수 보증금(2억 2천만원)을 고려할 때 현실성이 떨어집니다. 만약 주변 시세인 1억 6천만원 수준으로 낙찰받는다고 가정해도, 총 투입 금액은 1억 6천만원(낙찰가) + 2억 2천만원(인수 보증금) = 3억 8천만원에 달하여, 투자 가치가 현저히 낮아집니다. 따라서, 본 건은 감정가 이하, 즉 시장 시세 수준에서 매우 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 접근을 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치를 시세 수준으로 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.