나이스옥션 법원경매 수원 2026타경296 [1] 경기도 화성시 동탄구 반송동 201 동탄벽산블루밍타운하우스 103동 2호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 동탄구 반송동 소재 '반송고등학교' 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독/다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건 내 1,2,3층 2호로서, 외벽 : 모르타르 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형지로 도시형생활주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경296 (1)

소재지: 경기도 화성시 동탄구 반송동 201 동탄벽산블루밍타운하우스 103동 2호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 592,000,000원

토지면적: 134.16㎡ (약 40.58평)

토지지분: 134.155㎡ (약 40.58평)

건물면적: 53.07㎡ (약 16.05평)

건물지분: 53.066㎡ (약 16.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건 내 2호

토지이용계획: 제2종 전용주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 동탄구 반송동 소재 '반송고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독/다세대주택, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2019-07-22)

등기부채권 총액: 711,620,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 희망플러스대부금융주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

권리분석 요약:

본건의 말소기준권리인 을1 근저당권(수협은행)보다 후순위인 모든 권리(을3, 을4, 갑6, 갑7)는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 희망플러스대부금융주식회사(보증금 500만원)는 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

따라서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 '동탄벽산블루밍타운하우스' 단지 내에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: 반송고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 건(2026타경296) 외 희망플러스대부금융주식회사의 임의경매 사건(2026타경51383)이 존재하나, 말소기준권리인 수협은행의 근저당권에 의해 경매가 진행되어 모든 권리는 소멸될 예정이므로 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 제한: 제2종 전용주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 25.8.26.~26.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있습니다.

임대관계 미상: 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 및 외관 탐문 등을 기준으로 표준적인 상황을 적용하였으며, 실제 임대관계는 미상입니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부분은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄구 반송동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 주거 환경과 교통 접근성이 보통 수준입니다.

등기부상 모든 권리는 소멸 예정이며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가진 물건입니다.

동탄 벽산블루밍 타운하우스 단지 내에 위치하여 주변 생활 인프라를 이용하기 편리합니다.

1.7. 투자 포인트

경매로 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

도시형생활주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지인 동탄벽산블루밍타운하우스의 84.84㎡(약 25.67평) 면적 물건이 2026년 5월 5억 5천 5백만원에 거래되었습니다. 이는 약 654만원/㎡의 가격으로 분석됩니다.

본건은 53.07㎡(약 16.05평)으로 면적이 더 작습니다. 일반적으로 소형 면적은 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있으나, 동일 단지 내 더 넓은 면적의 거래가와 감정가(5억 9천 2백만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다.

감정가 대비 보수적인 접근과 시장 가격을 고려하여, 예상 입찰가를 감정가 대비 약 75% 수준인 450,000,000원 (4억 5천만원)으로 제안합니다. 이는 감정가보다는 낮지만, 시장 가격을 반영한 전략적인 입찰가가 될 수 있습니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석:

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 동일 단지인 '동탄벽산블루밍타운하우스'의 84.84㎡ 면적 매매가가 2026년 5월 5억 5천 5백만원으로 확인되었습니다. 이는 ㎡당 약 654만원 수준입니다. '우림필유타운하우스'의 84.9379㎡ 면적 매매가는 4억 4천만원에서 4억 9천 5백만원 사이로, ㎡당 약 518만원에서 583만원 수준으로 거래되었습니다. 본건은 53.07㎡로 면적이 더 작으며, 동일 단지의 넓은 면적 매매가(5억 5천 5백만원)와 감정가(5억 9천 2백만원) 사이에 가격 괴리가 존재합니다.

* 혐오시설 관련 정보:

주변 검색 결과, 화성시 서부 지역에 폐기물 처리 시설 등 혐오시설이 집중되는 경향이 있다는 논의는 있으나, 본건이 위치한 동탄구 반송동 인근에 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.