나이스옥션 법원경매 부천 2026타경108 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 425-16 새한빌라1동 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브 2층 건물 내 제지층 제1호로서, 외벽 : 적벽돌 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건은 공부상 "지층 1호"이나, 문패표시는 "B01"호 로 표기되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2026타경108 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 고강동 425-16 새한빌라1동 지층1호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

8,900만원

1.5. 면적

토지면적: 36.69㎡ (약 11.1평)

건물면적: 36.72㎡ (약 11.1평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 건축년도

1990-1991년경 (사용승인일 1991년 1월 22일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

북서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접하였습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없으며, 대항력이 없어 명도에 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부현황

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (1991년 4월 2일 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1, 을2 (근저당), 갑2 (가압류), 을5 (근저당), 갑17 (임의경매) 등 본건 등기부등본에 기재된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (참고: 갑11(소유권이전), 갑13(압류)은 매각으로 소멸되는 것이 일반적이나, 소멸 여부는 법원 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시되지 않음)

* 등기부채권 총액: 87,500,000원

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기사항전부증명서 상 "별도등기"가 존재한다는 점은 주의해야 할 사항입니다. 이는 일반적으로 집합건물의 토지와 건물의 등기가 일치하지 않거나, 토지에 별도의 권리관계가 있을 수 있음을 의미하며, 권리분석 시 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석 (시세분석)

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2025년 12월 기준)를 바탕으로 시세를 분석합니다.

* 월드하니타운(313-46) : 전용면적 37.28㎡, 2025년 12월 10일 거래, 10,000만원. 본건의 건물면적(36.72㎡)과 유사합니다.

* 성산주택(383-24) : 전용면적 43.56㎡, 2025년 12월 19일 거래, 13,600만원. 건축년도 1990년으로 본건과 유사합니다.

* 행복빌(372-13) : 전용면적 57.51㎡, 2025년 12월 15일 거래, 22,500만원. 건축년도 2019년으로 비교적 신축입니다.

4.2. 시세 비교

본건 건물면적(36.72㎡)과 가장 유사한 월드하니타운(37.28㎡)의 거래가는 10,000만원입니다. 이를 바탕으로 본건의 시세를 추정할 때, 약 10,000만원 내외로 판단됩니다. 감정가 8,900만원은 주변 시세 대비 약 10% 가량 낮은 수준으로, 투자 가치가 있는 것으로 보입니다.

4.3. 단지/건물 정보

건축물대장 상 본건이 속한 새한빌라 1동은 1990년에 건축 허가를 받아 1991년에 사용승인된 연와조(벽돌조) 슬래브 지붕의 2층 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

벽돌조 슬래브 2층 건물 내 제 지층 제1호로서, 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 샤시창호입니다.

5.2. 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

5.4. 주변 시설

"고강초등학교" 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 매수인이 외국인 등일 경우 토지 취득 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 관련 법규 확인이 필요합니다. (현재 허가 기간 내에 해당합니다.)

6.2. 별도등기

등기부등본 상 "별도등기"가 존재한다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이는 토지 등기부에 별도의 권리 관계가 있거나, 대지권 등기가 미비한 상태일 수 있음을 시사합니다. 정확한 내용은 별도등기의 내용 확인 및 법원의 매각물건명세서상의 기재를 통해 파악해야 하며, 경우에 따라서는 인수될 수 있는 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 공부상/실제 표기 불일치

공부상 "지층 1호"이나, 문패 표시는 "B01"호로 표기되어 있어 실제 호수 표기와 공부상 표기 간 차이가 있을 수 있습니다. 이는 사소한 문제일 수 있으나, 인수 시 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 해당 지역에서의 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으나, 본건의 경우 이미 다세대주택으로 이용 중이므로 직접적인 거주에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 36.72㎡의 소형 주택입니다. 권리분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 이용도 무난합니다.

감정가 8,900만원 대비 주변 유사 면적의 실거래가가 10,000만원임을 고려할 때, 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여 투자 메리트가 있습니다.

그러나 "별도등기" 존재 여부는 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 면밀한 분석 없이 입찰에 참여할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 절차에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물면적(36.72㎡)과 가장 유사한 주변 거래 사례(월드하니타운, 37.28㎡)가 10,000만원에 거래된 점을 고려합니다.

감정가 8,900만원은 시세보다 약 10% 낮게 책정되어 있습니다.

"별도등기"의 존재 및 토지거래허가구역이라는 점은 리스크 요인이므로, 이를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 9,500만원 ~ 10,500만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 본건의 정확한 상태, 별도등기의 구체적인 내용, 그리고 명도 및 허가 절차 진행 상황 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.