나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502289 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제10층 제1008호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '아파트'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 2면으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2025-12-08) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502289 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층 1008호

용도: 아파트

건물명: 신세계아파트

층수: 10층 (총 14층)

1.3. 면적 정보

전용면적: 49.61㎡ (약 15.01평)

토지지분: 7.99㎡ (약 2.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 149,000,000원

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (확인된 말소기준권리 채권자)

공부와의 차이: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치한 구분건물입니다. 주변은 주상복합 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 2면이 차량 통행이 가능한 포장된 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 상태

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 건물 정보

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 가진 14층 건물 중 10층 1008호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2025-12-08)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등 대상, 특정 용도)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원

본건과 관련하여 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부상 권리 관계

등기부상 여러 권리 관계가 존재하였으나, 대부분이 말소 예정으로 확인되었습니다. 주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 공유자전원지분전부이전 (갑6)

* 근저당권 (을4): 농업협동조합자산관리회사, 110,400,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (갑8, 갑10, 갑11, 갑12, 갑14)

* 압류 (갑9, 갑15)

* 임의경매개시결정 (갑13): 서천농업협동조합, 91,350,511원

3.3. 말소기준권리

을4 근저당권, 접수일자 2024-12-18, 권리자 농업협동조합자산관리회사, 채권금액 110,400,000원

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 272,146,759원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

조사된 바에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 도화동 일대는 지속적인 개발 사업이 진행되고 있으며, 주상복합 지역으로서의 특성을 가지고 있습니다. "도화IC" 인근에 위치하여 교통 접근성이 좋습니다.

4.2. 인근 시설

주변에 도화초등학교 등 교육 시설이 위치해 있습니다. 또한, 인근 도로망을 통해 상업 시설 및 생활 편의 시설 접근이 가능합니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상권과 연계된 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

도화초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 병원/관공서

미추홀구 내의 병원 및 관공서 이용이 가능합니다.

5.4. 기본 설비

건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

폐문 부재 등으로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였으며, 감정평가는 탐문 조사 및 도면을 바탕으로 이루어졌습니다. 따라서 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준으로 추정되었으며, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 방화지구, 시가지경관지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 272,146,759원으로 높게 나타나 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없으나, 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, "도화IC" 인근에 자리하여 교통이 편리합니다. 주상복합 지역으로 상업 및 주거 기능이 혼합되어 있으며, 주변 개발이 진행 중인 지역입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확하나, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 할 사항입니다. 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* "도화IC"에 인접한 우수한 교통 접근성.

* 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 향후 발전 가능성 기대.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음.

* 인천 도화 도시개발사업 등 지역 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

149,000,000원

9.2. 인수 보증금

0원

9.3. 기타 고려사항

본 건은 내부 상태 미확인, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 재확인 및 관련 규제 검토가 필수적입니다. 또한, 유사 물건의 최근 실거래가 및 주변 시세, 향후 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

9.4. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 149,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 실질적 가치를 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.