나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502302 [1] 인천광역시 계양구 작전동 102-3 뉴서울아파트 1동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "화전초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철1호선 "작전 역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1988년 05월 27일 사용승인된 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 14층건 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 광대로변에, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,?건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>,? 상대보호구역(2013-08-29)(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>,?상 대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>,?절대보호구역(인천 북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

-지분매각
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502302 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 102-3 뉴서울아파트 1동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 23,600,000원

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

토지지분: 3.19㎡ (약 0.96평)

건물면적: 39.24㎡ (약 11.87평)

건물지분: 7.13㎡ (약 2.16평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1988년 05월 27일

총 층수: 14층

해당 층수: 6층

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "화전초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 인천지하철 1호선 "작전역"이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

도로상태: 본건 단지 북측으로 광대로변에, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 현재 지정 기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

경매 사건번호: 인천지방법원 2026타경502302 (1)

채권자: 한OOOOOOO

말소기준권리: 2026년 03월 20일 한국자산관리공사 (6번 고보희지분강제경매)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 추가 확인이 필요합니다. (물건명세서 참고)

임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-06

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑2 (2001-06-05): 소유권이전 (임은영, 매매)

* 갑5 (2002-10-24): 소유권이전 (고희도, 매매)

* 갑6 (2023-07-06): 소유권이전 (고보희 외 4명, 상속)

* 갑8 (2026-03-20): 6번 고보희지분강제경매 (한국자산관리공사, 38,355,950원, 말소기준권리)

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502302) 등기부채권 총액: 0원 (단, 말소기준권리로 인한 채권액 38,355,950원은 확인됩니다.)

주요 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는 임차인.

주의사항:

* 지분매각으로 인해 공유자와의 관계 및 협력이 필요합니다.

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 계양구 작전동 일대는 아파트 단지를 중심으로 주거지역이 형성되어 있으며, 근린생활시설 및 학교가 인접하여 기본적인 생활 상권 기능을 갖추고 있습니다.

인천지하철 1호선 작전역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

단지명: 뉴서울1차아파트

사용승인일: 1988년 05월 27일 (노후 아파트)

인근 주요 시설: 화전초등학교 북동측 인근 위치.

교통: 인천지하철 1호선 작전역 이용 가능.

주차: 총 184대 주차 가능 (아파트 단지 전체 기준)

관리사무소 연락처: 032-542-0156

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 협상 또는 향후 관계 형성이 필요하며, 이로 인한 시간 및 비용 소요 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 되므로, 낙찰 후에도 매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 노후 건물: 1988년 사용승인된 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 건물 유지보수 상태에 따라 추가적인 관리 비용이 필요할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 실제 해당 권리가 존재하는지, 존재한다면 어떤 효력을 가지는지에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 뉴서울아파트 1동 6층 601호에 대한 지분 경매 물건입니다.

인천지하철 1호선 작전역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주위 환경은 일반적인 아파트 단지 및 주거지역으로 보통 수준입니다.

지분 매각이라는 점이 가장 큰 특징이며, 이는 낮은 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있으나, 공유자와의 협의, 명도, 공유자 우선매수권 행사 등 복잡한 절차와 리스크를 수반합니다.

대항력 있는 임차인의 존재 및 '소멸되지 않는 권리(지상권)' 가능성 언급 등 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

현재는 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되었으나, 과거 지정 이력이 있어 향후 규제 변화 여부를 주시할 필요가 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각을 통해 일반 매각보다 낮은 진입 장벽으로 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

* 작전역 역세권 단지로, 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 다수의 공유자가 있다는 것은, 잘 협상한다면 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 유리한 위치를 확보할 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 23,600,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 유사 층):

* 2026년 7월 10일, 6층, 39.24㎡ (전용): 13,600만원 (136,000,000원)

* 2026년 7월 7일, 1층, 39.24㎡ (전용): 9,800만원 (98,000,000원)

* 2026년 7월 16일, 5층, 39.6㎡ (전용): 9,450만원 (94,500,000원)

분석:

본 물건의 전용면적은 39.24㎡이며, 6층입니다. 최근 2026년 7월 10일에 동일한 6층, 39.24㎡ 물건이 13,600만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 전체 면적의 약 18.18%에 해당하는 건물 지분 매각입니다. 단순 계산 시, 최근 거래가격을 기준으로 지분 가치는 약 24,700,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가는 23,600,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 낮게 책정되었습니다. 이는 지분 매각이라는 특성과 더불어, 권리 분석 및 현황 조사 상의 이슈(대항력 있는 임차인, 소멸되지 않는 권리 가능성 등)를 반영한 것으로 판단됩니다.

공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)으로 인한 명도 리스크, 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 23,600,000원과 최근 실거래가 기반 추정 지분 가치 및 기타 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 20,000,000원 ~ 23,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가를 상회하거나 근접하는 수준에서, 지분 매각의 특성과 위험 요소를 반영한 보수적인 범위 설정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.