나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502435 [1] 인천광역시 부평구 부평동 416-4 아이씨티2 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 3층 305호로서, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2017.6.19)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서, 업무시설, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 )(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502435 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 416-4 아이씨티2 3층305호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건현황

용도: 오피스텔

건물명: 아이씨티2

층수: 3층 305호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 213,000,000원

토지면적: 9.24㎡ (약 2.79평)

토지지분: 9.244㎡ (약 2.79평)

건물면적: 73.17㎡ (약 22.13평)

건물지분: 73.17㎡ (약 22.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본상 소유권보존(2017.06.20), 공유자전원지분전부이전(2017.07.31), 소유권이전(2020.06.19), 압류(남인천세무서장, 2021.03.12, 말소기준권리), 압류(안산세무서장, 2022.06.30), 가압류(주택도시보증공사, 2022.08.25, 3,142,000,000원), 압류(동안산세무서장, 2023.11.23), 강제경매(주택도시보증공사, 2026.03.27, 224,000,000원) 등의 권리 내역이 존재합니다. 대부분의 권리는 경매를 통해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (나윤호)

보증금: 224,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-05

확정일자: 2020-04-27

배당신고일자: 2024-08-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-21

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-21

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 순위 3번 주택임차권등기(나윤호, 224,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사(채권자 겸 임차인)의 말소 동의 확약서가 제출되어 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용현황

본건은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 3층에 위치한 오피스텔(업무시설)입니다. 2017년 6월 19일에 사용승인을 받았으며, 위생, 상하수도, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 총 68세대로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본건이 소재한 부평동 일대는 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있습니다. 특히 젊은층 유동인구가 많은 상업지구에 인접해 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 부평동초등학교가 위치하고 있으며, 다수의 중고등학교가 분포하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

을구 순위 3번 주택임차권등기가 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상되지만, 만약 말소되지 않을 경우 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 채권자가 주택도시보증공사임을 고려할 때 말소될 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 명도 리스크

임차인들의 대항력이 모두 없으나, 실제 명도 과정에서 협의가 원활하게 이루어지지 않을 경우 시간적, 비용적 소요가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2026.08.25까지) 내에 있어 외국인 등 주택용도 취득 시 제한이 있을 수 있습니다. 또한 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 주택도시보증공사의 특정 인수 조건이 있을 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 인천 부평구 부평동 아이씨티2 오피스텔은 역세권은 아니지만, 부평동의 주요 상업지역에 인접하여 입지 조건이 양호합니다. 건물 상태 및 관리 상태는 보통으로 보이며, 감정가는 2억 1,300만 원입니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 임차인들의 대항력 또한 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대부분의 권리가 말소되어 깨끗한 등기부 상태로 인수가 예상됩니다.

* 부평동 상업지역 인근에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 실거래가 자료를 분석했을 때, 비슷한 면적의 물건이 2억 4천만 원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 진행에 따른 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근(2026년 5월) 71.4㎡ 면적이 2억 4,000만 원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(73.17㎡)은 이와 유사한 면적임을 고려할 때, 현재 감정가(2억 1,300만 원)와 비교하여 시세 반영 및 향후 가치를 고려한 예상 입찰가는 225,000,000원 ~ 235,000,000원 범위로 산정됩니다.

이는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 바탕으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 전제하에 산출된 금액이며, 실제 입찰 시에는 경매 시장 상황, 경쟁자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.