나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502483 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동류 형의 업무시설과 각종 근린생활시설이 주로 들어서 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건 북서측 직선거리 약 600m 지점에 수도권지하철1호선 "도원역"이 소재하고 있으며, 본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상18층 건물로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분 용도는 오피스텔로 등재되어 있음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지이며, 제2종근린생활시설 및 업무시설, 공동주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측 및 서남측,남동측으로 각각 노폭 약 21m, 약 5m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 자세한 임대관계는 미상임. # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502483 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 7층707호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물면적: 77.80㎡ (약 23.54평)

건물지분: 77.8㎡ (약 23.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동류 형의 업무시설과 각종 근린생활시설이 밀집된 노선상가지대임.

교통상황

본건 북서측 직선거리 약 600m 지점에 수도권 지하철 1호선 "도원역"이 소재하고 있으며, 본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 18층 건물임.

외벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호임.

건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있으며, 건물 준공 연도는 2018년임.

상하수도설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지 이용 상태

대체로 장방형의 토지이며, 제2종근린생활시설, 업무시설, 공동주택으로 이용 중인 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 서남측, 남동측으로 각각 노폭 약 21m, 약 5m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구.

가축사육제한구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21. 발효, 대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

3. 권리분석

등기부 현황

본건의 말소기준권리는 롯데캐피탈의 가압류(2025.02.07.)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않음.

본 경매 개시결정 등기(2026.03.27. 주택도시보증공사) 이전의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정임.

을구 순위 3번 주택임차권등기(채권액 250,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 서주영)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.08.10

확정일자: 2021.08.03

배당신고일자: 2023.09.15

대항력: 없음 (확인됨)

비고: HUG 인수조건 변경 관련 정보 있음.

총 채권액 (등기부채권 총액): 260,724,580원 (롯데캐피탈 가압류 10,724,580원 + 주택도시보증공사 강제경매 250,000,000원)

인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 소멸되는 임차권 등)

4. 상권분석

본건은 인천 미추홀구의 주요 업무 및 상업 기능을 담당하는 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부함.

주변에 다수의 근린생활시설과 업무시설이 밀집되어 있어 상권 활성화 정도가 높음.

도원역 역세권이라는 지리적 이점과 함께 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 이용 편의성이 우수함.

5. 생활정보

주변 교통: 도원역 (지하철 1호선) 인접, 다양한 시내버스 노선 운행.

주변 편의시설: 마트, 식당, 병원, 은행 등 각종 근린생활시설이 풍부하게 소재하여 생활 편의성이 높음.

주변 공공시설: 미추홀구청이 인접하여 행정 서비스 이용이 용이함.

건물 연식: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속함.

주거 환경: 오피스텔로 업무와 주거를 겸할 수 있는 복합적인 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 존재하여, 인수 절차 및 최종 거래 조건에 변동성이 있을 수 있음. 인수 주체 및 구체적인 조건에 대한 추가 확인이 필요함.

현장 조사 제한: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 물건 상태 및 하자 여부를 파악하는 데 제약이 있었음. 건축물 현황도를 참고하였으나, 실제와 차이가 있을 가능성이 존재함.

토지거래계약 허가구역: 본건은 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 해당함. (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 중심 상업지역에 위치하며, 도원역과의 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지적 가치가 높음.

비교적 신축인 오피스텔 건물로서 기본적인 상품성은 양호함.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 현장 조사 시 내부 확인이 불가했던 점은 투자 전 철저한 사전 조사를 필요로 함.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 상의 큰 문제는 없을 것으로 보이나, HUG 관련 인수 조건의 세부 내용은 반드시 확인해야 함.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 인천 미추홀구 상업지구 중심, 도원역 인근 역세권.

편리한 교통: 도심 접근성 우수, 대중교통 이용이 매우 편리함.

현대적 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물이며 관리 상태 양호 예상.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 분석 및 활용이 용이함.

생활 인프라: 풍부한 근린생활시설 및 공공기관 인접.

9. 예상 입찰가

감정가: 220,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 기준):

- 73.56㎡ (6층) 실거래가: 181,980,000원 (약 247.4만원/㎡)

- 73.56㎡ (18층) 실거래가: 172,000,000원 (약 233.8만원/㎡)

본건 건물 면적: 77.80㎡ (약 23.54평)

최근 실거래가 평균 적용 시 (77.80㎡ 기준, 2026년 평균가 약 240.6만원/㎡ 적용):

77. 80㎡ * 240.6만원/㎡ ≈ 187,180,000원

감정가(220,000,000원)와 2026년 실거래가(약 17,200만원 ~ 18,200만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항으로 인해 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 195,000,000원에서 215,000,000원 사이로 제안합니다.

이 금액은 순수 부동산 취득 비용을 기준으로 하며, 취득세, 등록면허세, 중개수수료 등 추가적인 부대 비용은 별도로 고려해야 합니다.

제공된 자료 내에서 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.