나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502456 [1] 인천광역시 남동구 서창동 550-11 파크타운 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물내의 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2011.12.20.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호:인천지방법원 2026타경502456 (1)

경매구분:부동산강제경매

채권자:주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지:인천광역시 남동구 서창동 550-11 파크타운 3층304호

용도:다세대주택

건물명:파크타운

사용승인일:2011년 12월 20일

구조:철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제304호

건물면적:38.10㎡ (약 11.52평)

건물지분:38.1㎡ (약 11.52평)

건물 제시외면적:0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적:29.60㎡ (약 8.95평)

토지지분:29.602㎡ (약 8.96평)

토지 제시외면적:0.00㎡

토지이용:공동주택의 건부지

1.4. 매각 대상

매각대상:토지/건물일괄매각

1.5. 평가 정보

감정가:120,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 감정가는 120,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 7일자 남동구(인천광역시)의 압류(갑4)입니다. 이에 따라 본 건 경매로 인해 위 압류권리 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 소멸됩니다.

3.3. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 2011-12-23, 김영선

* 소유권이전: 2012-04-13, 김낙천 외 1명

* 공유자전원지분전부이전: 2021-08-13, 박일성 (매매)

* 압류: 2022-11-07, 남동구 (말소기준권리)

* 압류: 2023-06-30, 계양세무서장 (말소)

* 주택임차권: 2023-08-30, 서정훈 (을5, 145,000,000원, 말소)

* 압류: 2025-12-24, 부천세무서장 (말소)

* 강제경매: 2026-03-27, 주택도시보증공사 (145,000,000원, 말소)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 두

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(서정훈)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-23

확정일자: 2021-06-21

배당신고일자: 2023-08-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

권리분석: 해당 임차권(을5)은 등기부상 말소되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.5. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 다세대주택, 아파트와 함께 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다. 주변에 서창도서관이 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 상태

건물은 철근콘크리트 구조로 2011년에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장에서 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 이용 현황은 다를 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (보고서 작성일 기준, 외국인 구매 시 허가 필요)

6.3. HUG 관련 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 기재되어 있어, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 등기부상 주택임차권(을5)은 말소되었고, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치한 다세대주택입니다. 비교적 최근에 건축(2011년)되었으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다. 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인이 불가하고 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하며, HUG 관련 특이사항에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전술한 권리분석상 명확한 권리 문제가 없어 낙찰 후 비교적 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 임차권 관련 리스크가 해소될 가능성이 높습니다.

* 주변이 주거지역 및 근린생활시설로 형성되어 있어 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 3개월(2026년 3월) 기준 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 49.62㎡는 8,100만원, 74.73㎡는 17,150만원, 72.035㎡는 17,700만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시, 약 163,240원/㎡ 에서 245,710원/㎡ 수준입니다. 본건 건물 면적 38.10㎡를 기준으로 할 때, 시장 시세는 약 6,200만원에서 9,400만원 범위로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 120,000,000원으로, 시장 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물 준공 연도, 입지 조건, 또는 HUG 관련 사항 등이 반영되었을 가능성이 있습니다.

잠재적 리스크(내부 확인 불가, 토지거래허가구역 등)와 권리상의 명확성(인수되는 보증금 없음)을 종합적으로 고려했을 때, 감정가를 기준으로 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 98,000,000원 수준에서 검토해볼 것을 제안합니다. (이는 현 시세 및 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.