나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502452 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-73 대주아트빌 202동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천문학초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물내의 제3층 제301호로서, (사용승인 : 2003.03.25) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502452 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-73 대주아트빌 202동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 44.38㎡ (약 13.42평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 (사용승인: 2003.03.25)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천문학초등학교' 북측 인근에 위치합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표] 주위는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.2. 교통 및 접근성

소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표] 남서측으로는 로폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502452) (갑14) [cite: 집합건물 등기부요약]

말소되는 권리: 갑11 (소유권이전10번신탁등기말소), 갑13 (소유권이전12번신탁등기말소), 을11 (주택임차권) [cite: 집합건물 등기부요약]

인천지방법원의 강제경매개시결정 등기부채권 총액은 120,000,000원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-23

확정일자: 2021-01-11

배당신고일자: 2025-05-07

대항력: 없음 [cite: 임차인 현황]

물건명세서상, 을구 11번 주택임차권등기가 존재하나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. [cite: 물건명세서 참고사항] 또한, 임차인의 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. [cite: 권리분석]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위 일대는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

인천문학초등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표] 단지 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

5.2. 주변 시설

이용 가능한 편의시설 및 기타 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 일반적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 현황상 대항력이 없으며, 권리분석 결과 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있어, SGI(서울보증보험) 관련 변동 사항을 추가 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획

토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 매수 시 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표] 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 잔금 납부 후 소유권 확보에 유리할 것으로 판단됩니다. [cite: 권리분석, 물건명세서 참고사항]

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성 및 보증금 미인수 (인수 보증금 0원)

* 인천문학초등학교 인근의 주거 환경

* 교통 편리 및 근린생활시설 인접

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 매매가는 82,000,000원에서 122,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원 (2026.05.04)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원 (2026.05.06)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원 (2026.05.04)

본건 건물의 면적은 59.95㎡ (약 18.13평)으로, 비교 대상 물건들의 전용면적(약 13평)보다 넓은 편입니다. 감정가는 146,000,000원입니다.

비교 물건들의 평균 면적당 가격을 적용하여 환산 시, 본건 면적(59.95㎡)에 대한 시세는 약 113,000,000원에서 163,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 146,000,000원이며, 권리상 인수 부담이 없는 점, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85% 수준을 기준으로 삼아 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.