나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60817 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1321 백석역동문굿모닝힐2 203동 8층830호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 지하철 3호선「백석역」 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 지하철3호선'백석역'이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제8층 제830호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 인접지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 약 20미터 내외, 남서측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호 2 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건 내부구조도는 이해관계인의 폐문부재로 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기초로 도시하였으므로 실제 내부구조와 일부 상이할 수 있으며, 탐문시 본건의 경우 복층형 오피스텔 형태로 구성되어 있는 것으로 조사되었으니 경매참여 시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60817 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1321 백석역동문굿모닝힐2 203동 8층830호

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

토지면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.33㎡ (약 8.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총층수: 지하 4층, 지상 10층

* 사용승인일: 2004년 06월 15일 (2004-06-15)

* 건축물대장상 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 전용면적: 29.33㎡ (약 8.87평)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 지하철 3호선 '백석역' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 '백석역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 근거리에 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 신원식

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 04일

* 확정일자: 2021년 04월 02일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 05월 09일

* 비고: 위 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 120,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 현황 요약:

* 을구 3번 순위의 주택임차권(신원식, 보증금 120,000,000원, 2025년 05월 09일 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 말소기준권리는 압류(갑3)이며, 강제경매(갑5)로 인해 본 경매가 진행되었습니다.

* 총 등기부채권 금액은 120,000,000원입니다.

* 인수 보증금: 0원 (이 표시는 법원 요약표 상의 내용이며, 실제로는 임차인의 보증금 잔액 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 위치적 이점: 지하철 3호선 백석역 초역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 주변에 업무시설 및 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 매매/임대 시세:

* 최근 29.33㎡ 면적의 거래 사례를 보면 2025년 2월 103,000,000원, 2026년 3월 97,000,000원에 거래되었습니다.

* 더 넓은 면적(42.72㎡)의 경우 2026년 6월 155,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 임대 시세는 유사 면적(29-33㎡) 오피스텔의 경우 월 50만원 ~ 80만원 수준에서 형성되고 있으며, 관리비는 별도입니다.

* 지역 발전 가능성: 백석동 일대는 이미 상업 및 업무 기능이 발달된 지역으로, 안정적인 시세 유지가 기대됩니다. 특별한 대규모 개발 계획은 현재로서는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 백석역 인근 상업시설 이용이 편리하며, 주변에 대형 병원, 쇼핑몰, 공원 등이 있어 생활 환경이 우수합니다.

* 교통: 지하철 3호선 백석역을 통한 서울 도심 접근성이 뛰어나며, 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 교육/의료: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있으며, 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 신원식 씨의 보증금 120,000,000원입니다. 감정가(106,000,000원)보다 임차인의 보증금이 높아, 경매 배당 과정에서 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 미변제된 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용하게 됩니다.

* 복층형 구조 가능성: 내부 구조도는 현황 조사 및 탐문 등을 기초로 작성되었으며, 본건이 복층형 오피스텔로 조사되어 실제 내부 구조와 일부 상이할 수 있으므로, 입찰 참여 시 반드시 현장 확인을 통해 구조를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 3호선 백석역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔입니다. 입지 조건은 양호하나, 가장 핵심적인 고려 사항은 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 부담입니다. 임차인의 보증금이 감정가를 상회하므로, 낙찰자는 추가적인 자금 부담을 안고 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 투자를 고려한다면, 이러한 추가적인 인수 비용까지 포함한 총 투자 비용 대비 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 백석역 초역세권으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 편의성: 백화점, 병원, 대형마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* (주의) 인수 비용 고려: 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성을 염두에 두고, 총 실투자금액 산정 후 수익률을 계산해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 감정가는 106,000,000원입니다. 최근 유사 면적(29.33㎡)의 거래가 97,000,000원에서 103,000,000원 사이로 이루어졌습니다.

하지만 본건은 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 이 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치만을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 잠재적인 추가 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 90,000,000원으로 제안합니다.

(주의: 이 입찰가는 법원에 납부하는 금액이며, 실제 총 지출액은 낙찰가에 임차인으로부터 인수하는 보증금 잔액이 추가될 수 있습니다. 즉, 총 예상 지출액은 90,000,000원 + (120,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.