나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60826 [1] 경기도 고양시 덕양구 신원동 600 신원마을고양삼송아이파크 806동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 신원동 소재 "신원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선보스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층 건내 제10층 제1004호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통한 외곽공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(삼송택지개발) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2 류(폭 15m~20m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-07-04)(접합),가축사육제한구역(2024-11- 12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-16)(신원중학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2013-04-16)(신원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(신원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-16)(신원초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토 지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60826 (1) 사건의 경매 물건은 경기도 고양시 덕양구 신원동 600, 신원마을고양삼송아이파크 806동 10층 1004호에 소재한 아파트입니다. 감정가는 790,000,000원이며, 건물면적 116.35㎡ (약 35.19평)와 토지면적 78.28㎡ (약 23.68평)를 토지/건물 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 중소기업은행입니다. 해당 아파트는 2012년 6월 29일에 사용승인되었으며, 총 610세대의 단지로, 지하 자동주차 1210대, 지상 주차 24대를 포함하여 총 1234대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 신원동에 위치하며, "신원초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대단위 아파트 단지, 각급 학교, 그리고 근린생활시설들이 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형으로 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 중소기업은행입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 2월 6일 접수된 중소기업은행 근저당(을4, 624,000,000원)으로 확인됩니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않아, 모든 등기부상 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 신원동 내 대규모 아파트 단지인 신원마을고양삼송아이파크에 속해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 2012년에 준공되어 14년이 경과한 아파트로, 단지 내 총 1234대의 넉넉한 주차 공간은 입주민의 편의성을 높이는 요소입니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 신원초등학교, 신원중학교, 신원고등학교가 인근에 위치하여 우수하며, 이는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 교통은 단지 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대규모 아파트 단지와 학교, 상업시설이 조화롭게 분포되어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약허가구역 등의 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한들은 향후 재건축이나 개발 시 영향을 줄 수 있으나, 일반적인 주거 목적에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 2012년 준공된 아파트로 14년이 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 임대 관계가 미상으로 표시된 부분은 낙찰 후 명도 진행 시 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 신원동에 위치한 신원마을고양삼송아이파크 아파트 806동 10층 1004호입니다. 입지, 교통, 교육 환경이 우수하며 대단지 아파트로서 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 매각으로 인한 모든 권리 소멸이 예상되어 안전하게 낙찰받을 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항과 건축 연령은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대단위 아파트 단지 내 위치하여 풍부한 생활 인프라와 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 삼송택지개발지구와 인접하여 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 790,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 14일, 116.22㎡ (약 35평) 18층 매물이 695,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 19일, 100.1㎡ (약 30평) 20층 매물이 670,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 6일, 100.1㎡ (약 30평) 17층 매물이 667,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 116.35㎡ 면적에 10층입니다. 유사 면적(116.22㎡)의 18층 매물이 695,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 10층은 18층보다 낮은 층이지만 감정가(790,000,000원) 대비 상당한 가격 메리트가 있습니다. 현 시세와 최근 거래 동향을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 680,000,000원 ~ 710,000,000원 범위로 예상됩니다.

이를 바탕으로, 경쟁 상황 및 투자 성향에 따라 650,000,000원 ~ 700,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 자료 및 관련 검색 결과에서 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 과거 보도 자료에 따르면 고양시 덕양구 지역 인근에 서울시립승화원, 서울시립벽제묘지, 서울난지물재생센터 등 환경 및 장사시설이 위치한 사례가 있으나, 본 물건의 정확한 위치에서 해당 시설들과의 거리를 파악하기는 어렵습니다. 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.