나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20431 [1] 경기도 구리시 수택동 409-25 구리역더리브드웰 26층2607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "돌다리사거리" 남서측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통편은 양호한 상태입니다.

건물의 구조

2024.07.25. 사용승인된 철골철근콘크리트구조, 철골콘크리트구조, 철골철근콘크리트지붕 29층건 내 26층 2607호로서 외벽: 돌 및 판넬붙임, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

생활숙박시설 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 부정형이고, 건부입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약10미터 내외, 남서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2026타경20431 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 409-25 구리역더리브드웰 26층2607호

용도: 오피스텔 (생활숙박시설, 주거용 오피스텔)

감정가: 315,000,000원

토지면적: 4.87㎡ (약 1.47평)

토지지분: 4.87㎡ (약 1.47평)

건물면적: 40.88㎡ (약 12.37평)

건물지분: 40.8774㎡ (약 12.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 희망새마을금고

사용승인일: 2024년 07월 25일

1.2. 건물 현황

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 2024년 7월 25일 사용 승인된 철골철근콘크리트구조, 철골콘크리트구조, 철골철근콘크리트지붕 29층 건물 중 26층 2607호입니다. 외벽은 돌 및 판넬 마감이며, 창호는 샷시창입니다. 내부 구조는 생활숙박시설 단위세대로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 구리시 수택동에 위치하며 "돌다리사거리" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역(구리역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 상태입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 남동측으로 폭 약 10미터, 남서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다. 토지는 부정형이며 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10~12m), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 그 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 해당 허가 대상 용도는 외국인 등의 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 거래에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 현황

본 건물의 말소기준권리는 2024년 11월 7일 접수된 희망새마을금고의 근저당권(채권액 238,700,000원)입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 건은 희망새마을금고에 의해 2026년 3월 25일 임의경매가 개시되었습니다 (사건번호 2026타경20431).

등기부상 채권 총액은 238,700,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한 (본명: 한유영)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 7일

* 확정일자: 2024년 11월 7일

* 배당신고일자: 2026년 4월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 상세 내역은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 구리시 수택동 409-25번지 일대는 "돌다리사거리" 인근으로, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다. 구리역을 중심으로 형성된 상권으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 생활숙박시설의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건물의 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

건물 내에는 승강기, 난방 설비, 위생 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 2024년 준공된 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

5.2. 면적 정보

본건은 전용면적 40.88㎡ (약 12.37평)으로, 1인 또는 2인 가구가 거주하기에 적합한 소형 오피스텔/생활숙박시설입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약 허가구역

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 절차가 해당 기간 내에 마무리될 경우, 국내 거주자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 향후 거래 시점에 따라 변동될 수 있는 사항입니다.

6.2. 임차인 현황

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되어 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 용도 복합성

본건은 건축물대장상 근린생활시설, 오피스텔(주거용), 생활숙박시설로 복합 용도로 등재되어 있으며, 실제 이용은 생활숙박시설 단위세대로 사용되고 있습니다. 이는 향후 건물 관리 규약이나 용도 변경 등에 따른 이슈가 발생할 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 수택동, 구리역 인근에 위치한 최신식 오피스텔/생활숙박시설로서 입지 조건 및 교통 환경이 우수합니다. 2024년 준공된 신축 건물이라는 점에서 큰 장점을 가지며, 권리 관계 또한 말소기준권리 하의 임의경매로 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 임박한 점 등은 유의할 사항이나, 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 역세권 오피스텔

2024년 준공된 신축 건물로, 최신 시설과 깔끔한 내외부 상태를 기대할 수 있습니다. 구리역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 매우 높습니다.

8.2. 소형 면적 경쟁력

전용면적 40.88㎡ (약 12.37평)으로 1인 가구 및 소규모 투자 수요에 적합합니다. 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 임대 수익률 확보가 용이할 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계

희망새마을금고의 근저당이 말소기준권리가 되어, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 채무 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 2025년 8월 기준 유사 면적(63.288㎡ ~ 84.6613㎡)의 거래가는 평당 약 2,130만원 ~ 2,170만원 선입니다. 본건 전용면적 40.88㎡ (약 12.37평)에 동일 평당가를 적용할 경우, 약 26,700만원 ~ 26,900만원 수준으로 산정됩니다.

그러나 일반적으로 소형 면적일수록 평당 단가가 높게 형성되는 경향이 있습니다. 이를 감안하여 평당 2,400만원으로 계산 시, 약 29,700만원 수준의 시세가 예상됩니다.

본건의 감정가는 315,000,000원으로, 이는 시장 시세를 반영한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

9.2. 적정 입찰가 제안

채권 총액 238,700,000원과 대항력 없는 임차인의 보증금 60,000,000원(인수 부담 없음)을 고려할 때, 감정가 수준에서의 경쟁이 예상됩니다. 신축, 역세권이라는 장점을 고려하여, 낙찰 가능한 보수적인 입찰가로 295,000,000원 을 제안합니다. 해당 금액은 감정가의 약 93.6% 수준으로, 시장 경쟁 상황에 따라 상향 또는 하향 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.