나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1477 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 133 문촌세경아파트 1406동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "한수중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 주거지대로서 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "주엽역" 이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 15층 건 내 제5층 제507호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m ~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11- 12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(한수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외 국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경1477 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 133 문촌세경아파트 1406동 5층507호

용도: 아파트

감정가: 350,000,000원

토지면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

건물면적: 49.68㎡ (약 15.03평)

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 구분

부동산 임의경매

1.4. 채권자

신OOO

1.5. 특이사항

* 유동화물건

* 개발행위허가제한구역

* 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "한수중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재한 주거지대로서 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "주엽역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을11 근저당권, 접수일자: 2019-07-12, 채권자: 신한은행, 권리금액: 120,000,000원. (등기부 요약 상 '말소: 말소'로 표기되어 있으나, 통상적으로 경매 신청 채권자의 선순위 담보권이 말소기준이 되며, 본 건의 경우 신한은행이 채권자이므로 이 근저당이 말소기준이 됩니다.)

3.2. 인수되는 권리

제공된 등기부 요약 정보상 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸되는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없어 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인은 없으나, 실제 점유 및 임대 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 신정숙(2007-03-08), 오정수(2019-04-12), 서지성(2019-04-12, 증여), 서윤숙(2021-12-09, 증여)

* 근저당: 신한은행(2019-07-12, 120,000,000원, 말소)

* 가압류: 김영민(2024-03-26, 350,000,000원, 말소)

* 임의경매: 신한은행(2026-03-26, 90,697,307원, 말소)

* 등기부채권 총액: 470,000,000원 (등기부 상의 총 채무액)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, "한수중학교" 인근으로 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다. 지하철 3호선 "주엽역"을 이용한 시내 접근성이 우수하며, 단지 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 문촌세경아파트 (문촌마을14단지세경)

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 133

* 사용승인일: 1999년 2월 3일 (준공 25년차)

* 규모: 총 6개동, 720세대

* 주차: 총 454대 (지상 269대, 지하 185대)

* 최고층: 15층

* 전용면적: 49.68㎡ (약 15.03평)

* 공급면적: (제공된 정보에서 특정되지 않으나, 전용면적 49.68㎡는 공급면적 약 65~70㎡ (약 19~21평)에 해당될 수 있습니다.)

* 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 9대)

5.2. 내부 구조

철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 15층 건물 내 5층 507호로, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

5.3. 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 물건이 속한 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 또는 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 가축사육제한구역

일부 제한 구역으로 지정되어 있으나, 아파트 거주자에게 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

6.3. 상대보호구역

"한수중학교"의 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 주거용 부동산에 미치는 영향은 제한적입니다.

6.4. 과밀억제권역

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당하여 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6.5. 토지거래계약에 관한 허가구역

외국인 등 특정 대상에게는 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 관련 허가를 받아야 합니다.

6.6. 유동화물건

유동화된 채권 관련 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 다소 복잡한 법적 절차가 수반될 수 있습니다.

6.7. 공동담보

공동담보 물건일 경우, 다른 담보 물건의 처분 결과에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.8. 임대관계 미상

인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대 현황에 대한 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동의 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 지하철 3호선 주엽역을 도보로 이용할 수 있다는 점은 큰 장점입니다. 아파트 단지는 1999년에 준공되어 연식이 있으나, 꾸준한 관리를 통해 주거 환경을 유지하고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 보여 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 개발행위허가제한구역 지정, 외국인 토지거래 허가구역 등 일부 규제 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 주엽역 역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 학군 및 편의시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 동일 면적대 실거래가(340,000,000원)와 감정가(350,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 적정가에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 350,000,000원이며, 최근 동일 면적(49.68㎡)의 실거래가가 2026년 7월 11일 자로 340,000,000원입니다. 이러한 시장 상황과 향후 시세 변동 가능성을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 335,000,000원 (삼억 삼천오백만원)으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 95.7% 수준으로, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위한 전략적 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.