나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60823 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 216동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역이고, 인근 으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지 조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 30층 중 제20층 2001호로서 (건물사용승인일 : 2010.09.24) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 현관 등) 로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기, 옥내소화전, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 35 미터. 남서측으로 폭 약 25 미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 체육공원(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역) ［전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)］<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역［도시지역(주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)) 및 주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경에 관한 법률>, 상대보호구역(식사2지구중학교)<교육환경에 관한 법률>, 상대보호구역(식사3초등학교)<교육환경에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경에 관한 법률>,절대보호구역(식사2지구중학교)<교육환경에 관한 법률>,도시개발구역<도시개발 법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60823 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 216동 20층2001호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, 30층 중 20층 (사용승인일: 2010.09.24)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 72,800만원

토지면적: 65.83㎡ (약 19.9평)

건물면적(전용면적): 130.07㎡ (약 39.3평)

분양면적: 제공된 정보에서 해당 호실의 정확한 분양면적은 명시되지 않았으나, 일반적으로 전용면적과 기타 공용 면적을 포함한 면적으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하며, "양일초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역입니다.

각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 아파트로서의 제반 입지 조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재합니다.

말소기준권리는 고양시의 압류(접수일자: 2023-03-14)로 보이며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

임차인: 나명희

보증금: 54,000만원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-22, 확정일자: 2021-02-22

대항력: 없음.

배당신고일자: 2026-04-07.

본 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 권리가 소멸되며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

임차인: 조익수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-22

대항력: 있음.

본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 자료에 따르면, 임차인 조익수는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않는다는 의미로 해석됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다.

주변에 공장 및 물류창고 등이 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 위시티일산자이2단지

주소: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498

건축년도: 2010년

총 동수: 18동

총 세대수: 1975세대

최고 층수: 30층

주차대수: 총 4,244대 (단지 전체 기준)

관리사무소 연락처: 031-967-1140

5.2. 편의시설

학교: 양일초등학교 남동측 인근 위치. (관련 교육환경 보호구역 설정)

교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

임차인 조익수는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실질적인 임대차 관계 및 명도 과정에서의 분쟁 가능성은 존재합니다.

6.2. 주변 환경

감정평가서상 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역으로 명시되었습니다.

지도 검색 결과, 물류창고 등이 혼재되어 있으나, 본 건 아파트 단지 자체에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 현재 파악되지 않았습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 체육공원(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상) 등 다수의 도시계획 및 법규상 제한사항이 존재합니다. 이로 인해 향후 토지 이용이나 재건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 위시티일산자이2단지 아파트로, 2010년 준공된 대단지 아파트의 20층 고층 물건입니다.

전용면적 130.07㎡(약 39.3평)의 넓은 면적과 감정가 72,800만원으로, 시장 가치를 충분히 반영하고 있는 것으로 보입니다.

권리상으로는 대항력 있는 임차인 조익수가 존재하나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난합니다.

8. 투자 포인트

* 브랜드 대단지 아파트인 위시티일산자이로, 안정적인 수요와 가치 유지 가능성이 높습니다.

* 130.07㎡(약 39.3평)의 넓은 전용면적은 가족 단위 실수요자에게 매력적입니다.

* 20층의 고층으로, 일조권 및 조망권 확보 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 조익수의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자의 직접적인 금전 부담은 없으나, 명도 진행 시 세심한 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가와 비교하여 감정가 수준을 파악하고, 추가적인 시세 상승 가능성을 고려한 투자 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 6월 11일, 163.25㎡(약 49.3평) 면적의 물건이 76,000만원에 거래되었습니다.

2026년 6월 3일, 133.61㎡(약 40.4평) 면적의 물건이 64,500만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적 130.07㎡(약 39.3평)는 133.61㎡ 면적의 물건과 크기가 매우 유사하며, 64,500만원에 거래되었습니다. 163.25㎡ 면적의 물건은 76,000만원에 거래되어, 본건의 감정가(72,800만원)는 최근 실거래가 범위 내에 위치합니다.

임차인 인수 보증금: 0원

권리 인수: 없음 (대항력 있는 임차인 조익수의 경우 보증금 0원 인수)

예상 입찰가 산정:

최근 거래가 중 유사 면적의 133.61㎡가 64,500만원, 조금 더 넓은 163.25㎡가 76,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 72,800만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 조익수(보증금 0원)의 명도 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

제안 입찰가 범위: 68,000만원 ~ 74,000만원

(본건의 정확한 시세, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.