나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1484 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 739 백마마을아파트 207동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 '마두역' 동측인근에 소재하며, 인근은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철역(3호선 '마두역' 및 경의중앙선'백마역')이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트싱글 15층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(상세이용상황은 후첨 '건물개황도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본 위생급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 연속되는 등고평탄한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남측으로 노폭 약 30~35m, 동측으로 노폭 약 8~12m, 서측으로 노폭 약 15~20m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(고양백석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백석고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(햇빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정발초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(고양백석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(백석고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(햇빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경1484 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 739 백마마을아파트 207동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 820,000,000원

토지면적: 77.76㎡ (약 23.5평)

건물면적: 132.80㎡ (약 40.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 '마두역' 동측인근에 소재하며, 인근은 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황: 본건 단지 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철역(3호선 '마두역' 및 경의중앙선 '백마역')이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

도로상태: 대상 토지는 남측으로 노폭 약 30~35m, 동측으로 노폭 약 8~12m, 서측으로 노폭 약 15~20m 내외의 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 을13 근저당권 (신한은행, 2017-05-25)

총 채권액: 약 693,200,000원 (신한은행 근저당 332,000,000원, 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당 361,200,000원)

경매개시결정: 갑3 임의경매 (신한은행, 2026-03-27)

임차인 현황:

임차인: 장

보증금: 48,000,000원

차임: 1,600,000원

전입일자: 2025-12-30

확정일자: 2025-10-22

배당신고일자: 2026-05-26

대항력: 없음

권리분석 결과: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

인근 환경: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

132. 80㎡ (약 40.2평) 면적의 최근 매매 사례:

2026년 4월, 8층 매물: 800,000,000원 (8억원)

2026년 6월, 4층 매물: 730,000,000원 (7.3억원)

114. 81㎡ (약 34.7평) 면적의 최근 매매 사례:

2026년 5월, 4층 매물: 648,000,000원 (6.48억원)

시세 분석: 본건의 면적(132.80㎡)과 유사한 최근 매매 사례는 2026년 4월 8층이 8억원, 2026년 6월 4층이 7.3억원에 거래되었습니다. 이를 통해 해당 면적대의 현재 시세가 약 7.3억원에서 8억원 사이에 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 감정가(8.2억원)는 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 마두역 및 백마역 인근으로 상업시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 교육시설: 정발초등학교, 고양백석초등학교, 햇빛유치원, 백석고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

단지 정보: 백마마을2단지극동삼환 아파트. 총 13동, 806세대 규모로 1992년 9월 사용승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역: 본건은 개발행위허가제한구역(2024-11-22 지정)으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 및 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역(2025-08-26 지정)입니다.

건축물 노후도: 1992년 준공된 아파트로, 건축 후 약 34년이 경과하여 노후도가 있습니다.

기타 제한사항: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 가축사육제한구역 및 학교보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산 신도시 내 마두동의 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되었고, 개발행위허가제한구역 등의 행위 제한 사항이 존재하므로, 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받는 것이 중요하며, 향후 활용 계획을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

일산 신도시 내 마두역 역세권의 뛰어난 입지 조건.

대항력 없는 임차인으로 인한 명도의 용이성.

잘 갖춰진 주변 학군 및 다양한 편의시설.

향후 재건축 및 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(132.80㎡)의 아파트 매물은 2026년 4월 8억원, 2026년 6월 7.3억원에 거래되었습니다.

감정가는 8.2억원으로, 최근 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

본건은 2층으로, 최근 거래 사례보다 층수가 낮다는 점과 개발행위허가제한구역 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이에 따라, 최근 시세의 하단부 가격 및 층수, 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 6.8억원 ~ 7.5억원 수준으로 제안합니다.

이는 투자 결정 시 참고용이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.