나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70592 [1] 경기도 포천시 선단동 690-13 메종드라르떼 103동 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하는 '선단동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 농경지 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제406호로서(사용승인일:2024.12.02) 외벽 : 칼라벽돌 및 세멘몰탈위 페인트마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창호임. 바닥 : 강마루마감.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 알파룸, 드레스룸, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사 지대의 세장형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70592 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 690-13 메종드라르떼 103동 4층406호

용도: 연립주택

감정가: 356,000,000 원

토지 면적: 59.33㎡ (약 17.95평)

토지 지분: 59.33㎡ (약 17.95평)

건물 면적: 74.13㎡ (약 22.42평)

건물 지분: 74.13㎡ (약 22.42평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO

건축물 사용승인일: 2024년 12월 2일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, '선단동행정복지센터' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로 소로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 30일자 서울경서농업협동조합 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑1 (소유권보존, 이혜림)

* 갑2 (소유권이전, 김동섭, 매매)

* 을1 (근저당권, 서울경서농업협동조합, 312,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 (가압류, 삼성카드, 21,504,715원)

* 갑4 (가압류, 롯데카드, 24,781,180원)

* 갑5 (가압류, 서울보증보험, 30,000,000원)

* 갑6 (가압류, 중소기업은행, 15,597,638원)

* 갑7 (임의경매개시결정, 서울경서농업협동조합, 260,160,533원)

* 갑8 (압류, 금천세무서장)

* 갑9 (가압류, 신한카드, 16,332,045원)

* 갑10 (압류, 포천시)

총 등기부채권액: 420,215,578원

인수되는 권리: 없음. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요'라는 문구가 기재되어 있어, 지상권 존재 여부에 대한 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-11-25. 대항력 없음.

* 임차인: 박 , 보증금 3,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2026-02-02, 확정 2026-02-02. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 임대 및 점유 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 선단동 지역은 주거지역과 상업 시설, 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 복합적인 상권 특성을 보입니다.

인근에 '선단동행정복지센터'가 위치하여 행정 편의성은 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 근린 상권 위주로 형성되어 있습니다.

주변의 다른 연립/다세대 주택 시세 분석 결과, 2026년 7월 기준 유사 면적(약 60~70㎡)의 거래 금액이 1억 2천만 원에서 1억 3천 3백만 원 수준으로 나타났습니다.

평균 면적 대비 평당 가격은 약 555만 원에서 704만 원 범위로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 구조로, 2024년 12월 2일 사용승인된 신축 건물입니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 알파룸, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있어 실거주에 용이합니다.

엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수 시설이 완비되어 있습니다.

주변에 농경지와 소규모 공장 등이 혼재하고 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

주변 지역에 공장 및 창고 등이 혼재하여 있어, 해당 시설들로 인한 소음, 악취, 또는 환경오염 등의 가능성을 배제할 수 없습니다. (혐오시설 여부는 추가적인 외부 지도 검색 및 현장 답사를 통해 확인 필요)

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

총 등기부채권액(약 4억 2천만 원)이 감정가(약 3억 5천 6백만 원)를 초과하므로, 유찰 가능성이 높거나 낙찰가율이 낮게 형성될 수 있습니다. 이는 채권 회수 과정에서 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

임대 및 점유 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

'매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요'라는 문구가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 향후 지상권으로 인한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년에 사용승인된 신축 연립주택으로, 내부 구조가 실거주에 적합하게 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다.

그러나 주변 시세 대비 감정가가 현저히 높게 책정된 것으로 보입니다. 제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례를 기준으로 볼 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가보다 훨씬 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

총 채권액이 감정가를 초과하는 상황으로, 경매 절차 진행 시 높은 유찰 가능성을 고려해야 하며, 낙찰 받더라도 채권 회수율에 대한 우려가 있습니다.

따라서 본 물건은 신축이라는 장점에도 불구하고, 과도한 감정가와 주변 시세와의 괴리, 그리고 높은 채권 총액으로 인해 투자 접근 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2024년 사용승인된 최신축 건물로, 신축의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 내부 구조(방 3, 욕실 2, 알파룸, 드레스룸 등)가 일반적인 실거주 수요에 부합합니다.

* 엘리베이터 등 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터상의 주변 연립/다세대 주택 시세(2026년 7월 거래 기준)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 74.13㎡)의 경우, 평당 약 555만 원에서 704만 원 수준으로 거래되었습니다.

본 물건은 신축(2024년식)임을 감안하여, 보수적으로 평당 약 650만 원에서 750만 원 사이의 시세를 적용할 수 있습니다.

74. 13㎡ (약 22.42평) 기준, 대략 1억 4,573만 원 (평당 650만 원) ~ 1억 6,815만 원 (평당 750만 원) 범위로 추정됩니다.

그러나 감정가는 3억 5천 6백만 원으로, 시세 분석 결과와 큰 차이를 보입니다.

권리 분석상 인수되는 채권은 없으나, 총 채권액(약 4억 2천만 원)이 감정가를 상회하므로, 본 경매 물건의 실제 낙찰가는 시장 시세를 반영하여 보수적으로 결정될 가능성이 높습니다.

따라서, 시장 시세 및 신축 프리미엄을 고려하여, 1억 8천만 원 ~ 2억 1천만 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 제공된 JSON 데이터에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 감정가와의 큰 차이 때문에 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.