나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70558 [1] 경기도 포천시 선단동 112-7 한양아트빌 제102동 102 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 4층 403호로서 외 벽 - 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

주택으로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70558 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 경기도 포천시 선단동 112-7 한양아트빌 제102동 102 제4층 제403호

감정가: 70,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 55.57㎡ (약 16.8평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.14㎡ (약 14.9평)

건물제시외면적: 0.00㎡

전유부분 면적: 49.14㎡

토지 지분 면적: 55.57㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 한양아트빌

동/호: 102동 403호

층수: 4층 (총 4층)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

사용승인일: 2000년 10월 07일 (건축물대장상)

건축연도: 1999년 (등기부상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소가 소재하여 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북서측의 도로를 통해 접근 가능하며, 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑4 가압류 (2024.04.15.) 유설린외 2명 / 66,000,000원 (말소기준권리)

3.2. 진행 경매

갑5 강제경매 (2026.03.23.) 유설린외 2명 / 234,454,792원 (의정부지방법원 2026타경70558, 4번 가압류의 본압류로의 이행)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 66,000,000원 (가압류) + 234,454,792원 (강제경매) = 300,454,792원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보는 명시되지 않았으나, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금은 말소될 것으로 예상됩니다. 만약 미상으로 파악된 임차인이 있다면, 해당 임차인의 권리관계 및 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.6. 기타 권리 사항

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 2001-06-01 소유권이전 (매매) - 정광식

* 갑4: 2024-04-15 가압류 (유설린외 2명, 66,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 2026-03-23 강제경매 (유설린외 2명, 234,454,792원) - 의정부지방법원 2026타경70558

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 7월 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 17일 거래: 130,000,000원 (전용면적 67.835㎡)

* 2026년 7월 11일 거래: 120,000,000원 (전용면적 71.39㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 133,000,000원 (전용면적 62.5938㎡)

4.2. 시세 분석

주변 유사 면적의 다세대주택이 12,000만원에서 13,300만원 사이의 가격으로 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적(49.14㎡)을 고려할 때, 해당 면적당 시세는 대략 168만원/㎡ ~ 212만원/㎡ 수준으로 분석됩니다. 본건의 감정가 70,000,000원은 최근 실거래가 대비 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 근린생활시설이 혼재하는 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 정보

* 설비 내역: 주택으로서 기본적인 급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 벽돌쌓기 및 드라이비트 외벽, 벽지 및 타일 내벽, 하이샷시 창호 마감입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 중로2류 (폭 15m~20m) 저촉

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제4구역 (지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (20250826 대상외)

상기 제한사항들은 향후 재건축, 증축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 건축 연도

본건 건물은 1999년 준공되어 건축 연도가 비교적 높아 리모델링 또는 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 감정가와 채권 총액의 괴리

감정가 70,000,000원에 비해 경매를 발생시킨 채권 총액이 300,454,792원으로 매우 높아, 향후 배당 과정에서 채권자들의 만족도가 낮을 수 있습니다. 다만, 이는 경매 절차가 원활히 진행될 가능성을 높이는 요인이기도 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 한양아트빌 102동 403호 다세대주택입니다. 감정가가 70,000,000원으로, 주변 신축 다세대주택들의 최근 실거래가(12,000만원~13,300만원)에 비해 현저히 낮은 수준으로 평가되어 있습니다. 권리 관계상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 안전하게 취득 가능합니다. 주거지역으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호하며, 교통 또한 편리합니다. 다만, 건축 연도가 오래되었고, 토지 이용에 있어 다수의 법적 제한이 존재한다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 시세 대비 낮은 감정가는 낙찰 후 시세 차익 또는 임대 수익 확보에 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 위험이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거 편의성: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용 및 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택의 면적당 가격은 약 168만원/㎡ ~ 212만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적은 49.14㎡입니다.

신축 대비 본건의 건축 연도(1999년 준공)를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 단위면적당 시세를 약 170만원~185만원/㎡로 추정할 수 있습니다.

* 보수적 예상가: 49.14㎡ * 170만원/㎡ = 약 8,350만원

* 평균적 예상가: 49.14㎡ * 185만원/㎡ = 약 9,090만원

따라서, 감정가 70,000,000원보다 높게 형성될 것으로 예상되며, 현 시세 및 건물의 연식을 감안하여 7,500만원 ~ 8,500만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황, 현장 방문 시 파악되는 물건 상태, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.