나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70598 [1] 경기도 의정부시 의정부동 610-4 정인빌라 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소내 "상우고등학교" 북쪽 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택, 각종 근린생활시설, 관공서, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '범골역(의정부경전철)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 2층 202호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감(탐문조사), 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다. (상세내역은 후첨 "내부구조도"를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 폭 약 6미터내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(상우고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(상우고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

지분매각
공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70598 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 610-4 정인빌라 2층 202호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

토지 형상 및 이용 상태: 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 90,000,000원

토지 면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

토지 지분 면적: 10.53㎡ (약 3.18평)

건물 면적: 46.80㎡ (약 14.16평) - 본 건 호수 전체 면적 추정

건물 지분 면적: 17.99㎡ (약 5.44평) - 매각 대상 지분 면적

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 약 38.46%, 건물 약 38.46%)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 "상우고등학교" 북쪽 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택, 각종 근린생활시설, 관공서, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

주변 환경 분석 결과, 본 건에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '범골역(의정부경전철)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2002.05.08: 심웅섭 소유권 이전 (매매)

* 2021.09.10: 엄은자 외 5명 소유권 이전 (상속)

* 2021.09.10: 엄은자, 3번 심수련 지분 전부 이전 (증여)

* 2026.03.26: 파산채무자(채권자) 강제경매 개시 결정 (채권액 41,843,777원). 본 건의 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 해당 사항 없음)

* 말소기준권리(갑16)보다 선순위 권리는 없어, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 별도 확인해야 합니다. 보증금은 0원이지만, 권리신고가 되지 않은 임차인이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 의정부동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 다세대 주택이 혼재되어 있습니다.

인근에 각종 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 분포하여 주거지로서의 기본적인 상업 및 편의 기능을 갖추고 있습니다.

주변 지역 개발 현황에 따라 향후 주거 수요 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 안정적인 주거 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 관공서, 공원 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근 '상우고등학교'가 소재하며, 교육환경 보호구역(상대, 절대)으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 다른 각급 학교들도 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되는 물건입니다.

취득 시 해당 지분에 대한 소유권만 이전되며, 부동산 전체를 단독으로 사용하거나 처분하는 데 제약이 따릅니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

등기부 상 공동상속인 등이 존재하며, 공유자 우선매수 신고가 된 상태입니다.

공유자는 법적 절차에 따라 최고 낙찰가액으로 해당 물건을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 최고 낙찰자라 할지라도 해당 물건을 취득하지 못할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다. 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 확인이 필요합니다. (보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인이 있어도 보증금 회수는 어렵습니다.)

7. 종합 의견

본건은 의정부시 의정부동 소재 다세대주택의 지분 매각 물건입니다.

양호한 입지조건과 교통 환경을 갖추고 있으며, 주변에 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수 신고가 접수되어 있다는 점입니다. 공유자가 해당 지분을 우선 매수할 경우, 낙찰자의 권리가 소멸되므로 매우 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 임대차 관계가 미상이라는 점도 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 의정부동 지역의 주거지로서의 안정적인 수요.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* (공유자 우선매수 신고가 행사되지 않거나, 추후 지분만으로 거래가 가능하다는 전제 하에) 지분 매각을 통한 시세 차익 가능성. (매우 높은 리스크 동반)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 유사 면적의 다세대주택 전체가 약 102,500,000원에서 110,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

본건은 전체 호수의 약 38.46% 지분 매각으로, 해당 지분의 감정평가액은 약 34,614,000원 (90,000,000원 * 0.3846)으로 추정됩니다.

채권자의 채권액은 41,843,777원입니다.

공유자의 우선매수 신고로 인해 낙찰되더라도 소유권을 취득하지 못할 위험이 매우 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

(단, 공유자 우선매수 신고, 지분 매각 등 높은 리스크를 감안하여 입찰 참여 여부 및 금액 결정에 신중을 기해야 합니다. 입찰 참여 시, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 해당 입찰가는 무효가 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.