나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70604 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 684 전곡예일세띠앙아파트 101동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지금 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 전곡역 남측 원거리에 위치하며, 일대는 아파트 등 주거용부동산이 주를 이루고 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상19건 중 제7층 제702호로, 외벽: 몰탈 위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

공동주택(아파트: 거실, 주방 및 식당, 방3, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 전기설비, 난방설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 유사 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 그 상태가 양호한 도로가 남측으로 폭 20M 내외, 서측 및 동측으로 폭 15M 내외로 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-전곡6)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (중로2-전곡11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-전곡7)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 (임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역) <수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. -본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상 부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. -본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람. -본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70604 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 684 전곡예일세띠앙아파트 101동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지 면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

건물 면적: 66.60㎡ (약 20.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 임윤재

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 전곡역 남측 원거리에 위치하며, 해당 지역은 아파트 등 주거용 부동산이 주를 이루고 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

단지 정보: 본건이 속한 전곡예일세띠앙 아파트는 2006년 4월에 사용승인되었으며, 총 5개 동 359세대로 이루어져 있습니다. 아파트의 전체적인 개발 규모는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

등기사항 요약:

본건 등기부등본 상 소유권 변동 내역이 확인되며, 2025년 11월 14일 임윤재의 가압류(50,000,000원)가 말소기준권리(사건번호: 의정부지방법원 2025카단203715)입니다.

이후 2026년 3월 27일 임윤재의 강제경매 개시결정(50,000,000원)이 본 경매(사건번호: 의정부지방법원 2026타경70604)로 이어졌습니다.

말소기준권리인 가압류보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본 상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 권리 관계가 명확한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

본건에는 별도의 임차인이 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

공동담보:

특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있습니다. 이는 본건 외 다른 부동산이 동일 채무에 대한 담보로 제공되었음을 의미합니다. 추가 담보 물건의 현황 및 채무 이행 상황을 면밀히 파악하여 잠재적 위험 요소를 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경기도 연천군 전곡읍 전곡리는 아파트 단지 위주로 형성된 주거지역이며, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근에 전곡역이 위치하나 다소 거리가 있어 도보 접근성보다는 차량 및 대중교통 이용이 주요 이동 수단으로 보입니다.

주변의 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 상세한 상권 정보는 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 권장됩니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

본건은 전곡예일세띠앙 아파트 101동 7층에 위치하며, 건물 면적은 66.60㎡(약 20.15평)입니다. 2006년 4월에 사용승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

내부 구조는 거실, 주방 및 식당, 방 3개, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생, 전기, 난방, 소화 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

단지 내/외부 편의시설:

전곡예일세띠앙 아파트는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

총 주차 대수는 136대(지상 12대, 지하 11대, 전기차 충전기 포함)로, 세대당 주차 공간은 평균 이상입니다.

단지 주변은 아파트 밀집 지역으로 비교적 안정적이고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로 1류(폭 20m~25m), 중로 2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(임진강유역), 공장설립제한지역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제약이 될 수 있습니다.

공동담보:

공동담보 물건의 경우, 채무자가 다른 담보 물건의 처분이나 채무 변제에 소홀할 경우, 본건의 경매 절차 및 결과에 예상치 못한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 공동담보 물건의 전체적인 상황 파악이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리에 소재한 전곡예일세띠앙 아파트 101동 7층 매물로, 감정평가액은 150,000,000원입니다.

건물 면적 66.60㎡(약 20.15평)에 대한 최근 실거래가(2026년 6월, 66.604㎡, 17층, 149,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 시세와 유사하게 책정된 것으로 판단됩니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리 관계가 명확한 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

다만, 공동담보로 묶여 있다는 점과 토지이용계획 상 일부 제한사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

적정 감정가 및 시세: 최근 실거래가와 감정가가 유사하여 시세 대비 높은 가격에 낙찰받을 위험이 적습니다.

깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도 및 등기 이전에 큰 어려움이 예상되지 않습니다.

주거 편의성: 아파트 단지로 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 150,000,000원이며, 가장 유사한 최근 실거래가(2026년 6월, 66.604㎡, 17층)는 149,000,000원입니다.

본건은 7층으로, 거래된 17층보다 낮은 층수이나 동일 면적 대비 시세가 크게 다르지 않아 감정가 수준에서 충분히 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 보입니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 보증금 및 명도 관련 제반 비용을 고려하여, 감정가 수준인 150,000,000원에서 최대 155,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.