나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4385 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동8가 45-8 리안펠리체 제1동 제7층 제706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 "서울영동초등하교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철5호선 "영등포시장역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제7층 제706호로서, - 외벽: 세멘몰탈위페인트 마감, 외장석 붙임 마감 등, - 창호: PVC 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 소화전 설비, 화재감지기, 승강기설비, 기계식주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 영등포동8가 45-8: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법> , 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군 수도방위사령부(02524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청도시계획과 문의)<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (맑은환경과문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 2) 영등포동8가 45-28: 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 :서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상의 도면상 표준적 이용을 상정하여 평가하였는 바, 재확인이 필요하며 임대관계는 미상임

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4385 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동8가 45-8 리안펠리체 제1동 제7층 제706호

용도: 도시형생활주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 5.33㎡ (약 1.61평)

건물면적: 15.69㎡ (약 4.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가에 소재하며, 주변에 서울영동초등학교가 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제7층 제706호이며, 외벽은 세멘몰탈위 페인트 및 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 재질입니다.

현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 난방, 위생, 급배수, 소화전, 화재감지기, 승강기, 기계식 주차장 등 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 에스비아이저축은행의 가압류 (2024-04-05)입니다.

본 매각으로 인하여 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정정훈

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-07-23

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(홍문기)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-19

확정일자: 2022-05-06

배당신고일자: 2024-05-30

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항: 임차인 홍문기 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영등포동8가 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있는 상권입니다.

지하철 5호선 영등포시장역과의 인접성으로 인해 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 등이 밀집해 있어 배후 주거 수요는 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에 서울영동초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

지하철 5호선 영등포시장역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건: 임차인 홍문기 및 주택도시보증공사와 관련된 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매수인에게 인수되지 않는 사항입니다. 다만, 해당 조건의 이행 여부를 매각 후 철저히 확인해야 합니다.

내부 상태 재확인 필요: 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 평가되었으며, 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 실제 내부 구조 및 이용 상황에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 우수한 교통 환경과 주거 편의성을 갖춘 장점이 있습니다.

감정가는 1억 3천만원으로 책정되었으며, 최근 동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례가 1억 2천만원에 있었던 점을 고려할 때, 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 관련 임차인의 특수 조건 및 내부 상태에 대한 재확인 필요성 등 몇 가지 신중하게 고려해야 할 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

소형 면적: 1인 가구 등 수요층이 명확한 전용면적 15.69㎡(약 4.75평)의 소형 주거 공간입니다.

동일 건물 거래 사례: 동일 건물인 리안펠리체에서 유사 면적(14.78㎡)의 물건이 2025년 4월 19일에 1억 2천만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악 및 투자 판단에 참고할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음 및 HUG 조건에 따른 포기)

최근 동일 건물 거래 사례: 120,000,000원 (2025년 4월 19일, 14.78㎡)

주변 유사 물건 시세:

디하우재(2020년 준공) 26.14㎡ 거래가 316,000,000원 (2025년 12월)

디하우재(2020년 준공) 27.42㎡ 거래가 299,000,000원 (2026년 4월)

상기 주변 시세는 본건보다 면적이 넓고 신축 건물임을 고려해야 합니다.

분석:

본 건은 리안펠리체 건물에 위치하며, 전용면적 15.69㎡(약 4.75평)으로 매우 작은 규모입니다. 동일 건물에서 2025년 4월에 14.78㎡ 면적이 1억 2천만원에 거래된 점을 감안하면, 현재 감정가 1억 3천만원은 시세와 비슷하거나 약간 높은 수준으로 볼 수 있습니다. HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요소입니다. 내부 상태 재확인, HUG 조건 이행 여부 확인 등에 필요한 제반 비용과 시간을 고려하여 신중한 입찰이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 143,000,000원

최종 제안가: 135,000,000원

본 제안가는 최근 시세, 감정가, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.