나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4376 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1009-8 후암타운 제102동 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울독산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반주위환 경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '독산역' 및 노선버스정류장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 10층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2020-09-17) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(본건이 속한 건물 4층의 경우, '집합건축물대장(표제부, 을) 건축물현 황'상 용도가 업무시설(오피스텔-4호)로 되어있으나 본건의 경우, 주거용으로 이용중인 것으 로 탐문조사되니 경매진행시 확인 후 적절한 조치를 하시기 바람.)

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차타워 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 6필지 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m내외 및 북측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1,4,5,6] 공히, 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이, 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제 2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역, (진입표면구역)<공항시설법> , 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-0 8-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 .~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20 .~2026.12.31.)임. [일련번호 2,3] 공히, 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축 법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m( 지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4376 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1009-8 후암타운 제102동 제4층 제404호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 실제 주거용 이용 가능성 있음)

감정가: 246,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1. 건물 및 토지 정보

건물명: 후암타운 102동 404호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2020년 9월 17일 (준신축)

총 층수: 지하 1층 / 지상 10층 (본건 4층)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평) - 전용면적

건물지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

토지면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

토지지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, '서울독산초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 대체로 보통입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '독산역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 3월 30일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을5)입니다.

1.3. 2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

* 임차인: 주택도시보증공사 (편준석)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 24일

* 확정일자: 2022년 5월 24일

* 배당신고일자: 2024년 5월 20일

* 대항력: 없음

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 본 건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 그러나 '선순위임차권'이라는 명칭과 HUG(주택도시보증공사)의 채권자(주택도시보증공사)로서의 강제경매 신청 등 복잡한 권리관계가 존재하므로, 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.3. 3. 등기부 요약

* 갑3: 후암주택건설주식회사 - 소유권이전2번신탁등기말소 (2021-05-07)

* 을1: 편준석 - 주택임차권 (245,000,000원, 2024-05-20 접수, 2022-06-24 전입, 2022-05-24 확정) - 말소 예정

* 갑4: 박영숙 - 소유권이전 (2022-06-24)

* 갑5: 주택도시보증공사 - 강제경매 (245,000,000원, 2026-03-30 접수) - 말소기준권리

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상권

본건이 위치한 독산동 일대는 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 인근의 근린생활시설들은 지역 주민을 위한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 독산역이 인근에 위치하며, 여러 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 용이합니다. 이는 직장인 수요를 유인할 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육 및 편의시설

단지 인근에 서울독산초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 건물 이용 상태 및 설비

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조에 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차타워 등을 갖추고 있습니다. 다만, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되어 경매 진행 시 실제 이용 현황 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 복잡한 권리관계 (HUG 인수조건)

임차인 편준석의 보증금 245,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는 조건이지만, '선순위임차권' 표기 및 HUG(주택도시보증공사) 관련 조건은 세부적인 법률 검토를 요구합니다. HUG가 임차인에게 보증금을 지급하고 채권을 승계한 후 강제경매를 신청했을 가능성이 높으며, 이 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 2. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 이용 중일 가능성이 있어, 이로 인한 이행강제금 부과 등 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 실제 사용 용도를 확인하고 적절한 조치를 취해야 합니다.

1.6. 3. 토지 이용 규제

본건 토지는 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 4. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역 조사 결과, 독산동에는 과거 소방서 신설 부지를 두고 주민 반대가 있었던 사례가 있으나, 이는 혐오시설로 분류되기보다는 생활 기반 시설에 해당합니다. 현재 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축급의 오피스텔로, 독산역 역세권에 위치하여 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가는 246,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 투자 매력도가 있을 수 있습니다.

그러나, HUG(주택도시보증공사) 관련 복잡한 권리관계와 임차인의 주거용 이용 가능성에 따른 용도 불일치 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 '선순위임차권'이라는 명칭과 HUG의 개입이 있는 만큼, 관련 법률 전문가와 상담하여 권리 분석을 더욱 심층적으로 진행하고, 실제 현장 조사를 통해 주거용 이용 여부 및 기타 상태를 철저히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근으로 출퇴근 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 임차보증금 미인수: HUG 인수조건 변경 및 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해, 낙찰자가 임차보증금을 추가로 부담하지 않습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 246,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금이 0원으로 파악되므로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사를 위해서는 다음 사항을 추가로 분석해야 합니다.

* 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 (평당 가격, 면적별 가격 추이)

* 임대 수요 및 예상 임대 수익률 (월세, 전세가 대비)

* 건축물 상태, 관리비, 주차 등 부대 시설 이용 편의성

* 향후 지역 개발 계획 및 시장 전망

현재 확인된 '후암타운' 관련 정보에 따르면, 12평형(전용 29.86㎡) 오피스텔의 최근 매매가는 2억 4500만 원 수준으로 파악됩니다 (2026년 10월 기준). 이는 감정가 수준과 유사하거나 다소 낮은 가격입니다.

잠재적 리스크(권리관계의 복잡성, 용도 불일치 가능성 등)와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 권리 분석 및 현장 확인 결과를 바탕으로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 최신 시세 조사를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.