나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4359 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선(화곡역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제102동 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2021.07.15) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비,도시가스설비, 소화기설비, 승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4359 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제3층 제302호

* 건물명: 더숨153

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 사용승인일: 2021년 7월 15일

* 감정평가액: 269,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지 면적: 12.97㎡ (약 3.92평)

* 건물 면적: 15.31㎡ (약 4.63평) (전용면적 기준)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (교통상황 보통)

* 도로: 본건 단지 동측으로 노폭 약 6미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제102동 제3층 제302호입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (부천세무서장, 2023.08.22. 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 채권 총액: 265,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 15일

* 확정일자: 2021년 10월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건부 매각.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 특이사항: HUG 인수조건 변경. 임차인 김진수 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 주거지역으로, 인근에 다세대주택, 아파트, 상가, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

* 최근 매매 동향 (2026년 7월 기준):

* 서울특별시 강서구 화곡동 366-36번지, "더원" (2019년 건축, 19.98㎡) : 216,000,000원

* 서울특별시 강서구 화곡동 504-114번지 (1986년 건축, 37.44㎡) : 150,000,000원

* 서울특별시 강서구 화곡동 1014-11번지, "시원그린빌" (2002년 건축, 37.56㎡) : 160,000,000원

* 시세 분석:

본건(2021년 건축, 15.31㎡)과 가장 유사한 조건인 2019년 준공의 "더원" (19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 평당 가격을 산정하면 약 10,810,810원/㎡ 수준입니다. 본건 면적(15.31㎡)에 적용 시 약 165,500,000원 수준의 시세가 추정되나, 이는 감정가(269,000,000원) 및 HUG 채권액(265,000,000원)과 큰 차이를 보입니다. 신축 연차, HUG 관련 특수 상황, 소형 면적의 희소성 등을 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "화원중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 의료시설: (제공된 정보 없음)

* 공공시설: (제공된 정보 없음)

* 주변 환경:

* 본건은 공항시설법에 따른 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하여 김포공항과 인접해 있습니다. 이로 인해 소음이나 항공기 운항 관련 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기: 현재 임차인(HUG)이 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 정확히 어떤 의미인지, 추가적인 법률적 검토가 필요합니다. HUG가 채권자이므로, 이 조건이 HUG 측의 주도 하에 이루어졌을 가능성이 높습니다.

* 소형 면적: 15.31㎡ (약 4.63평)의 전용면적은 1인 가구 또는 투자용으로 제한적일 수 있습니다.

* 토지이용계획:

* 김포공항과 인접하여 소음 발생 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다. (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 소형 면적이라는 특징은 1인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 권리관계상 인수되는 보증금은 없으나, HUG가 채권자이자 임차인이라는 점, 그리고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수한 매각 조건은 면밀한 법률 검토를 요구합니다. 감정평가액이 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되지만, 신축 연차와 HUG의 투자 회수 목적 등을 고려할 때 이에 준하는 가격에서 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 건물 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 소형 면적 특화: 15.31㎡ (약 4.63평)으로, 1인 가구 수요층 공략 및 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 보증금반환청구권 포기 조건으로 인수 부담이 없습니다.

* 교통 편리: 지하철 5호선 화곡역 인접으로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* HUG 관련 특수성: HUG 채권액(265,000,000원)이 감정가(269,000,000원)와 유사하여, HUG의 자금 회수 목적에 따른 낙찰가 형성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 269,000,000원

* 최근 유사 매물 시세 (2019년 건축, 19.98㎡): 216,000,000원

* 시세 분석:

본건은 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점이 있으나, 면적이 15.31㎡로 매우 작습니다. 유사한 조건의 최근 매물(19.98㎡, 2019년 건축)이 216,000,000원에 거래되었음을 감안할 때, 본건의 감정가 269,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 HUG 채권액이 265,000,000원이라는 점과 HUG 관련 조건부 매각임을 고려할 때, HUG의 자금 회수 의사가 반영된 가격대에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고 HUG 채권액을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 250,000,000원

(본 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.