나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4332 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 988-2 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '문일고등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지 ,다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제901호로서, [사용승인일:2020.06.30] - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "오피스텔, 다세대주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2003-09-02), 도로(1980-10-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 988-2번지, 제9층 제901호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4332 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 285,000,000원입니다.

토지 면적은 19.29㎡ (약 5.83평)이며, 건물 면적은 42.10㎡ (약 12.73평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 및 특수물건 정보가 있습니다.

1.1. 1. 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4332 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 988-2 제9층 제901호

용도: 오피스텔

감정가: 285,000,000원

토지면적: 19.29㎡ (약 5.83평)

토지지분: 19.2918㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.10㎡ (약 12.73평)

건물지분: 42.1㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, '문일고등학교' 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로, 입지 여건은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 6월 30일에 사용 승인되었습니다. 해당 호실은 10층 건물 중 9층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샤시로 마감되었습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

대상 물건 동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 준공업지역(2003-09-02)

* 도로(1980-10-09)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>

* 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.3. 권리분석

본 건은 집합건물로서 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 이후 압류 및 강제경매 개시결정이 등기되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)입니다.

총 등기부채권액은 265,000,000원입니다.

* 소유권: 조상희 외 1명 (갑1, 갑2)

* 압류: 금천세무서장 (갑3)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑4)

임차인 현황:

* 임차인: 김민선 (주택도시보증공사 HUG)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-10

* 확정일자: 2023-02-14

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (말소 예정)

권리분석의 주요 내용은 임차인 김민선 씨의 보증금 265,000,000원에 대한 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 임차인은 매각으로 인해 발생하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 잘 갖추어져 있습니다. 문일고등학교 인근이라는 점은 지역 내 수요를 뒷받침하는 요소입니다. 2020년에 준공된 건물이므로 비교적 현대적인 상권 및 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 주변 시설: 문일고등학교와 같은 교육시설, 공원, 다양한 상점 및 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 주거 밀집 지역 내 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 승계 및 보증금 관련 조건: 임차인 김민선 씨는 대항력이 없으나, "주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 명시적인 문구가 있습니다. 비록 임차권이 말소될 예정이고 인수 보증금이 0원이라 하더라도, HUG 인수조건 변경과 관련된 상세 내용을 반드시 확인하고, 임차인과의 최종 정산 및 포기 내용에 대해 명확히 인지해야 합니다.

* 건축물대장 및 공부와의 차이: "없음"으로 기재되어 있으나, 실사 시 현황과 일치하는지 재확인하는 것이 좋습니다.

* 등기부상 권리 제약: 다수의 압류 및 경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 이는 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 보입니다. 다만, 채권 총액과 낙찰가의 관계를 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제가 존재하므로, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 현대적인 건물을 갖추고 있습니다. 다만, 임차인과 관련된 특이사항, 특히 HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인이 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 대항력 없는 임차인의 권리 포기 조건이 명확히 이행된다면 인수 부담이 적을 수 있으나, 관련 계약 조건 및 HUG와의 최종 정산 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세 대비 적정 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 건축물 사용승인일이 2020년으로 비교적 최신 건물이라 하자 및 노후화 문제가 적을 것으로 예상됩니다.

* 토지 지분이 19.29㎡로, 건물 연면적(총 1580.4㎡) 대비 적지 않은 편입니다.

* 대항력 없는 임차인에 대한 보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 인수되는 임차보증금이 없는 점은 매수자에게 유리할 수 있습니다. (인수 보증금 0원)

* 주변에 아파트, 주택, 상가 등이 혼재한 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 분석 결과, 감정가(285,000,000원)는 현 시세(약 260,000,000원 ~ 300,000,000원) 범위 내에 있어, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건 감정가는 285,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사한 조건의 물건들이 260,000,000원에서 300,000,000원 사이에 거래되는 것으로 파악되었습니다.

임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 인수되는 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 인수 채무는 없습니다.

따라서, 감정가 및 현 시세를 종합적으로 고려하고, 향후 시세 상승 가능성, 임대 수익률 등을 감안하여 본건의 낙찰률을 80%~90% 수준으로 가정할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 270,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. (이는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 법원 경매 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

1.10. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 유흥업소 밀집지역, 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.