나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4314 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 405-15 마이빌3차 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재 및 복합판넬붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로(진입로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 단지내 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4314 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 405-15 마이빌3차 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제601호

준공일자: 2018년 3월 20일

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

건물면적: 28.72㎡ (약 8.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 소재 건물 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 소유권보존등기(2018-03-23) 이후 공유자전부이전(2019-03-26), 압류(광주세무서장 2021-04-01, 말소기준권리), 압류(평택세무서장 2022-03-15), 주택임차권(강주영 2022-09-06, 말소), 압류(관악세무서장, 관악세무서장, 구로구, 국민건강보험공단 등 다수), 강제경매개시결정(주택도시보증공사 2026-03-27, 서울남부지방법원 2026타경4314) 등의 권리관계가 확인됩니다. 말소기준권리(갑7, 압류)보다 늦은 2022년 9월 6일에 등기된 을3 주택임차권(강주영)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강주영 (주택도시보증공사)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-24

* 확정일자: 2020-07-22

* 배당신고일자: 2022-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

본건은 임차인 강주영 씨가 거주 중이나, 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다. 이에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

최근 매매사례를 분석한 결과, 동일 지역 내 연립 및 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 250,000,000원 (평당 약 1606만원)

* 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡): 139,500,000원 (평당 약 1111만원)

* 미림빌라 (1982년식, 61.19㎡): 250,000,000원 (평당 약 1351만원)

본건은 2017년/2018년에 준공된 도시형생활주택으로, 주변 연립/다세대주택보다 신축입니다. 감정가 기준 평당 약 2,359만원으로, 신축임을 감안해도 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 제공된 비교 대상이 연식 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주요 시설: 개봉초등학교 북서측 인근 위치, 지하철 1호선 개봉역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변시설 검색 결과

인근 지역 부동산 정보 검색 결과, 특이사항으로 분류될 만한 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 혼재 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 조건

본 건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있습니다. 특히, 임차인 강주영 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차 및 최종 확정 사항은 면밀히 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 관련 허가구역 지정 기간 상이)

7. 종합 의견

본건은 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 등기부상 권리관계가 복잡하게 보일 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸되며, 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 다만, 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 높은 편으로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건 등 특수사항을 고려하여 명확히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2018년 준공)

* 지하철 1호선 개봉역 인근 역세권 입지

* 주변 생활 인프라 양호

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 분석 결과, 신축 건물의 가치를 반영하더라도 감정가(205,000,000원) 대비 시세가 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 건물 연식을 고려할 때, 보수적으로 접근 시 시장가치와 감정가의 중간 지점을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가의 약 88%~93% 수준이며, 신축의 장점과 시장 상황을 종합적으로 고려한 금액입니다. 최종 입찰가는 본건의 세부 권리관계 및 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.