나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4353 [1] 서울특별시 구로구 구로동 415-44 미라벨 제101동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

서울특별시 구로구 구로동로35길 22, 미라벨 제101동 제4층 제402호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경4353(서울남부지방법원 경매4계). 감정가 268,000,000원, 최저가 268,000,000원. 매각기일은 2026-10-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 4353 [1]
소재지	서울특별시 구로구 구로동 415-44 미라벨 제101동 제4층 제402호
도로명주소	서울특별시 구로구 구로동로35길 22, 미라벨 제101동 제4층 제402호
용도	집합건물
매각기일	2026.10.30
관할법원	서울남부지방법원 경매4계 (02-2192-1334)
이용제한	대공방어협조구역, (접함)도로, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 제2종일반주거지역

서울특별시 구로구 구로동 415-44 미라벨 제101동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	17.30㎡ (5.23평)
건물면적	27.33㎡ (8.27평)

금액

감정가	268,000,000원
최저가	268,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	26,800,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.30	268,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 &apos;구로초등학교&apos; 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단 독·다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2018.10.08) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 페인팅 및 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 마감 등임.
이용상태: 다세대주택으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 승강기설비 등을 갖춤.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 평지인 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 노폭 약 15m 내외 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시 설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) ,육군수도방위사령부(02-524 -3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허 가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.2 6.~2026.8.25.)임.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 등기사항전부증명서상 임차권 등기사항이 있음. 임차보증금 금265,000,000원 / 임대차계약일자 2022년 5월 15일 주민등록일자 2022년 6월 17일 / 점유개시일자 2022년 6월 17일 확정일자 2022년 5월 19일

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4353 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 415-44 미라벨 제101동 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 268,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(주OOOOOOO)

2.2. 면적 정보

토지면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

토지지분: 17.302㎡

건물면적: 27.33㎡ (약 8.27평) - 전용면적

건물지분: 27.33㎡

2.3. 건물 정보

건축물대장상 사용승인일: 2018년 10월 8일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3.4. 주변 시설

* 주변에 구로초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 본건 소재지(구로동 415-44) 인근의 다른 빌라 거래 사례를 통해 상업시설 및 교통 편의성을 확인할 수 있습니다.

* 현재까지 확인된 혐오시설 정보는 없습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 요약

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재 및 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이 특징입니다. 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑5)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4.2. 주요 권리 내역

* 갑1: 소유권보존 (2018.10.12)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2019.07.01)

* 을1: 주택임차권 (2024.06.25, 265,000,000원) - 말소(매각조건으로 인한)

* 갑5: 가압류 (2023.09.18, 1,279,000,000원) - 주택도시보증공사, 말소기준권리

* 갑6: 압류 (2023.10.18) - 구로구(서울특별시), 말소

* 갑7: 압류 (2024.01.04) - 서초세무서장, 말소

* 갑8: 강제경매 (2026.03.27, 265,000,000원) - 주택도시보증공사, 말소 (현재 진행 중인 경매 사건)

4.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(왕예진)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-05-19

* 배당신고일자: 2024-06-25

* 비고: 등기부상 을1 주택임차권 왕예진은 '말소'로 기재되어 있으나, '선순위임차권'으로 언급되고 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 핵심 조건으로 제시되었습니다. '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

4.4. 인수/말소 권리

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을1 주택임차권 (왕예진), 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 압류, 갑8 강제경매. (단, 을1 임차권의 경우, 매각 조건에 따른 포기 여부 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 지상권 등은 등기부상 존재하지 않음)

4.5. 총 채권액

총 채권액: 1,544,000,000원

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 속한 구로동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 전형적인 도심 생활권입니다. 인근에 구로초등학교가 있어 교육 기능이 강조되며, 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 지역적 특성을 보입니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 기타 제한: 도로, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에관한허가구역(아파트, 2025.10.20~2026.12.31 / 외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25).

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 구로초등학교: 본건과 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

6.2. 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차권 관련 리스크

* 을1 주택임차권(왕예진)이 '선순위임차권'으로 언급되며, 보증금 265,000,000원이 설정되어 있습니다.

* 본 매각은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기'를 조건으로 합니다.

* 만약 임차인이 보증금 반환청구권 포기 조건을 이행하지 않거나, 포기 후에도 잔액이 발생할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. '대항력 없음'으로 표기되었으나, '선순위임차권' 문구와 함께 위험 요인으로 반드시 고려해야 합니다.

7.2. HUG 인수조건 변경 관련

* 'HUG 인수조건 변경' 문구는 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청하면서 기존 인수 조건에 변동이 있음을 시사합니다. 이는 인수 조건의 불확실성을 높일 수 있습니다.

7.3. 토지 이용계획상의 제한

* 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 추가적인 제한 사항이 존재합니다.

7.4. 건물 노후도

* 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 2023년 준공된 건물에 비해서는 다소 노후도가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 구로초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 선순위임차권 존재 가능성과 이에 따른 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인과 연관된 권리를 가진 주체라는 점이 복잡성을 더합니다. 임차인의 보증금 반환청구권 포기가 정상적으로 이루어지지 않을 경우, 낙찰자가 보증금의 일부 또는 전부를 인수하게 될 수 있습니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경' 문구는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 양호한 입지: 구로초등학교 인접 및 다수의 생활 편의시설 이용 가능.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 연식이 짧음.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 구로구 개발 호재 등에 따른 시세 상승 기대.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축연도의 다세대주택 거래 사례에서 평당 약 945만원 ~ 1,379만원 수준의 가격대가 형성되었습니다.

본건의 감정가는 268,000,000원이며, 이는 면적(27.33㎡) 대비 약 9,800,000원/㎡ 수준으로, 최근 실거래가 범위 내에 있습니다.

그러나 본건의 핵심 리스크인 '임차인 보증금 인수 여부'와 'HUG 인수조건'에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 현재 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 완벽하게 이행될 것을 전제로 한 것으로 보입니다.

따라서, 임차인 보증금(265,000,000원) 인수 위험이 없다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 수 있습니다.

* 감정가: 268,000,000원

만약 임차보증금 인수 위험이 완전히 해소된다는 확신이 있다면, 감정가를 기준으로 낙찰 가능한 금액을 산정하되, 세부적인 권리관계 및 매각 조건을 최종 확인하는 것이 중요합니다. 낙찰 예정가는 268,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (단, 임차보증금 인수 위험이 현실화될 경우, 이 금액은 크게 달라져야 합니다.)1. 물건 기본정보