나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4156 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 및 남부화곡시장 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철역이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 중 제6층 제602호로서 (사용승인일 : 2018. 11. 14) 외 벽 : 벽돌 및 미장스톤 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등(탐문에 의함) 창 호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가로장방형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 서측과 남측 및 북측으로 폭 약 6미터와 8미터 및 5미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ∼ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허 가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.∼ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4156 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 327,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제602호

건물명: 엠펠리체 (M펠리체)

동/호수: 104동 602호

건축물 용도: 도시형생활주택, 근린생활시설

건축물 주용도: 공동주택

사용승인일: 2018년 11월 14일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.3. 토지 정보

토지면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

토지 건물 연면적: 703.5㎡

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.4. 건물 정보

전용면적: 37.70㎡ (약 11.40평)

건물 지분: 37.7㎡

건물 층수: 지하 1층 / 지상 6층 중 제6층

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

매각조건: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 및 남부화곡시장 등으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철역이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2018년 11월 28일 (백상봉 외 1명)

공유자전원지분전부이전: 2019년 3월 8일 (정용철)

압류: 2020년 1월 30일 (광주세무서장) - 말소기준권리

주택임차권: 2019년 3월 6일 전입 (임시원), 2019년 3월 6일 확정 (보증금 284,000,000원, 차임 0원)

압류: 2021년 4월 13일 (강서구)

압류: 2023년 2월 8일 (관악세무서장)

강제경매: 2026년 3월 24일 (주택도시보증공사, 284,000,000원)

압류: 2026년 4월 3일 (국민건강보험공단)

등기부채권 총액: 284,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임시원)

* 보증금: 284,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 3월 6일

* 확정일자: 2019년 3월 6일

* 배당신고일자: 2021년 3월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 임시원(임*원)은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경에 따라 매각으로 인한 임차보증금반환청구권 포기 조건이 붙어 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2020년 1월 30일 광주세무서장 압류.

낙찰로 인해 소멸되는 권리: 임차권 (을1, 임시원).

인수되는 권리: 없음 (단, 아래 명시된 조건부 매각).

매각으로 인해 인수되지 않는 권리: 주택임차권.

매각 조건: 임차인 임시원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있으며, 남부화곡시장 등 생활 편의시설이 인근에 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 신정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 남부화곡시장 등 재래시장 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리한 대중교통 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 매수인에게 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되는 점은, 해당 조건을 충족하지 못할 경우 매수인에게 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축이나 사용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 아파트와 유사한 생활 편의성을 제공합니다. 다만, HUG 인수조건부 매각이라는 특수성을 가지고 있어 권리 분석 및 조건 충족 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 임차인의 대항력은 없으나, HUG와의 관련 조건이 매수인의 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 노후화가 적고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 역세권 인접 가능성: 대중교통 이용이 편리한 입지로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 37㎡)의 건물은 2026년 7월 기준 150,000,000원 ~ 160,000,000원에 거래되었으나, 이는 건축 연도가 오래된(1986년, 2002년) 건물입니다. 본건은 2018년 준공으로 신축급에 해당하며, 감정가는 327,000,000원입니다. 그러나 HUG 인수조건 등 특수 물건 정보로 인한 리스크 프리미엄을 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례의 면적당 가격과 본건의 신축 연도를 감안하되, 특수 조건으로 인한 불확실성을 반영하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.