나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4121 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 104-5 여의도웨스턴힐오피스텔 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 '영등포시장역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 '영등포시장역' 및 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서, '업무시설(오피스텔) , 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1), 기호 (3) 공히 도시지역, 준주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경 제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3 146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문 의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트 (건축법 시행령 별표1))임. - 기호(2) 도시지역, 준주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경 제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3 146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문 의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트 (건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임. - 기호(4) 도시지역, 준주거지역, 도로(2016-01-14)(접합), 도로(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애 완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최 고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(2012-06-01)(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025. 10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 서울남부지방법원 2026타경4121 (1) 사건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4121 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 104-5 여의도웨스턴힐오피스텔 제4층 제405호

용도: 오피스텔

감정가: 260,000,000원 (26000만 원)

토지면적: 5.34㎡ (약 1.61평)

건물면적: 17.38㎡ (약 5.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 '영등포시장역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 '영등포시장역' 및 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

* 주변 시설

해당 지역은 지하철역, 버스정류장을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중되어 있으며, 주거용 오피스텔 및 상가 시설이 혼합된 복합 상권입니다. 또한, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 위치할 가능성이 있으며, 소음이나 유해시설로부터 비교적 안전한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리인 신한은행의 근저당권(을1, 2022-12-12) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 이는 임차인 정다혜의 주택임차권(을2) 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑3)가 모두 말소될 예정임을 의미합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 토지의 구분지상권설정 등기(을3, 2018-12-18, 서울특별시)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다. 이는 토지의 사용에 있어 일정한 제약이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황

본건에는 임차인 정다혜 씨가 보증금 150,000,000원, 차임 300,000원에 거주 중입니다. 전입일자는 2022-12-15, 확정일자는 2022-10-21이며, 배당신고일자는 2024-12-19입니다. 하지만 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금 합계

상기 임차인 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없어 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약

토지 등기부에는 소유권 이전(갑1, 갑5, 갑6, 갑7) 및 구분지상권 설정(을3) 등의 기록이 있습니다.

집합건물 등기부에는 근저당권 설정 및 말소(을1), 주택임차권 설정 및 말소(을2), 강제경매 개시결정 등기(갑3) 등이 기록되어 있으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 말소 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 영등포동7가는 준주거지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 그리고 인근의 아파트 단지 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

* 상권 내 위치

지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 대로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 우수합니다. 이는 오피스텔로서의 임대 및 상업시설로서의 활용도 측면에서 긍정적입니다.

* 최근 거래 사례

최근 2024년 2월, 동일 건물(여의도 웨스턴 힐 오피스텔) 내 전용면적 17.375㎡ 오피스텔이 270,010,000원(27001만 원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(260,000,000원) 대비 높은 수준으로, 해당 면적대의 시세가 감정가를 상회함을 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 아파트 단지들과 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 교통 편의성

지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 교육 환경

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 안전한 교육 환경을 기대할 수 있습니다. (세부사항은 남부교육지원청 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기 (인수 권리)

매수인에게 인수되는 구분지상권이라는 권리가 존재합니다. 이는 토지의 사용에 있어 제약을 초래할 수 있으며, 향후 건물 활용에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 사용 용도 불일치

건축물대장 상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현재 주거용으로 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 세금 문제나 건물 이용에 있어 예상치 못한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 지구 지정 및 각종 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용 및 건축 행위에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 오피스텔로서의 기본적인 가치는 높다고 평가됩니다. 최근 실거래가 또한 감정가를 상회하고 있어 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나, 매수인에게 인수되는 구분지상권, 공부상 용도와 현황의 차이, 복잡하고 엄격한 토지 이용 제한 사항들은 본건의 가치를 일정 부분 하락시키는 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권으로 직장인 및 젊은층을 대상으로 한 임대 수익 확보가 용이합니다.

* 지역 활성화 잠재력: 영등포 지역은 지속적인 개발 및 상권 활성화가 이루어지고 있어 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 가격 접근: 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있으나, 인수해야 할 권리를 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 투자 메리트가 발생할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례가 270,010,000원(27001만 원)에 형성되어 있음을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 이 수준으로 평가될 수 있습니다.

그러나, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이라는 중대한 리스크와 복잡한 제한사항을 감안할 때, 감정가(260,000,000원)보다는 낮게, 시장가(270,010,000원)보다는 상당한 폭으로 할인된 가격에 입찰하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 255,000,000원 (25500만 원) 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 98% 수준이며, 시장가 대비 약 94% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.