나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10577 [1] 서울특별시 강북구 수유동 510-15 더갤러리 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2026.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한신대학교 신학대학원" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택 등의 공동주택 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다새대주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 수유동 510-15: 자연경관지구.

공부와의 차이

본건 5층502호의 건축물현황도상 호 명칭(502호)과 도면상의 거실부분에 (501호)로 표기되어 있으니 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 미상이며, (나) 본건의 제시외건물 ㉠은 외부에서 관찰 추정한 것이며, 정확한 구조 및 면적 등은 측량 등을 요하는 것으로 사료됨.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10577 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 510-15 더갤러리 5층 502호 (도로명주소: 서울특별시 강북구 인수봉로55가길 27)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 244,780,000원

토지면적: 23.17㎡ (약 7.01평)

건물면적(전유부분): 31.57㎡ (약 9.55평)

건물 제시외 면적: 3.90㎡ (약 1.18평) (매각에 포함)

총 건물 실사용 면적: 35.47㎡ (약 10.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며, "한신대학교 신학대학원" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 주로 단독주택 및 다세대주택 등으로 이루어진 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

본건은 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 자연경관지구 등이 복합적으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 채권으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2026년 1월 7일 접수된 강북구(서울특별시)의 압류(갑5)입니다.

선순위 권리로는 2023년 8월 31일 등기된 주택임차권(을5)이 존재하며, 권리자는 고재윤, 임차 금액은 240,000,000원입니다. 이 임차권은 매수인에게 인수되는 권리이므로, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

추가적으로 대항력 있는 임차인으로 A , B , E (전입일자: 2025년 8월 14일)이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이들 임차인 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

소유권 변동 내역으로는 소유권보존, 공유자전원지분 이전, 소유권 이전(김정미, 전병태) 등이 확인됩니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 압류 및 강제경매 등기는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 강북구 수유동 지역은 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

인근에 한신대학교 신학대학원이 있어 대학생 및 교직원을 포함한 일정 수준의 배후 수요가 예상됩니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 지역 내에서 통상적으로 이용 가능한 근린 상가 및 편의 시설들이 분포할 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 거래된 유사 물건들은 전용면적 약 41㎡~60㎡ 기준으로 15,000만원에서 26,650만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본 건의 시장 가치를 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 가능합니다.

교육: 인근 대학교 및 주변 학군 이용이 가능하며, 상대보호구역 지정 여부에 대한 최종 확인은 교육청을 통해 필요합니다.

편의시설: 주거 지역 내 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 240,000,000원의 선순위 주택임차권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 본 건의 감정가는 244,780,000원이지만, 인수되는 보증금이 감정가와 유사하거나 초과하여, 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 낮을 경우 매수인이 인수해야 할 금액이 상당합니다.

보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 3명의 존재 또한 추가적인 위험 요소입니다. 이들의 보증금이 전액 변제되지 못하면 매수인이 부담하게 됩니다.

건축물 현황도상의 호 명칭(502호)과 도면상의 표기(501호) 간 차이가 있어, 현장 확인이 필요합니다.

제시외 건물(3.90㎡)이 포함되어 있으나, 외부 추정치이므로 정확한 구조 및 면적 확인을 위한 측량이 요구되며, 철거 시 비용이 발생할 수 있습니다.

다양한 용도지구 및 제한 사항(고도지구, 자연경관지구 등)이 복합적으로 적용되어 있어 향후 건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 244,780,000원입니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 핵심적인 투자 리스크는 240,000,000원의 선순위 임차권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이를 감안할 때, 매수인이 실제로 부담해야 할 총액은 입찰가에 인수되는 임차보증금을 더한 금액이 됩니다.

현재 상황으로 볼 때, 경매 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제될 가능성이 낮아 보이며, 이로 인해 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인들의 존재도 추가적인 부담 요인입니다. 따라서 본 물건은 꼼꼼한 권리 분석과 인수되는 보증금의 실질적인 부담액을 정확히 계산한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 서울 강북구 수유동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

가격 메리트: 선순위 임차권 인수 부담으로 인해 경매 참여 경쟁이 낮을 가능성이 있어, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 인수 금액 고려 필수)

성장 가능성: 지역 개발 계획이나 부동산 시장의 전반적인 상승 추세에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라 다음과 같이 산정합니다.

인수되는 보증금: 240,000,000원

본 건의 감정가: 244,780,000원

최근 유사 물건의 매매 사례를 바탕으로 추정해 볼 때, 본 건의 전용면적(31.57㎡) 기준 시장가치는 약 115,000,000원 ~ 142,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 244,780,000원이며, 매수인이 인수해야 할 보증금이 240,000,000원이므로, 순수 입찰가를 산정하기 위해서는 총 지불 가능 금액에서 인수 보증금을 차감해야 합니다.

가장 보수적으로, 매수인이 감정가(244,780,000원)를 총 지불 가능 최대 금액으로 설정한다고 가정하면,

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 244,780,000원 - 240,000,000원 = 4,780,000원

이는 매우 낮은 금액이며, 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금이 경매 배당을 통해 얼마나 회수될 수 있는지, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 본 물건의 경제성 판단은 인수되는 보증금의 실질적인 부담액에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰 금액이며, 실제 매수인이 부담할 총액은 '입찰가 + 인수되는 보증금'이 됩니다. 본 물건의 경우, 인수되는 보증금이 매수인의 총 지불액에서 가장 큰 비중을 차지하므로, 인수 보증금 처리 방안을 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.