나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4377 [1] 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 4층 405호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)토지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선임. - 기호(2)토지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동 86-4번지 에스케이이팰리스 제4층 제405호에 위치한 오피스텔/도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4377(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 279,000,000원입니다.

토지 면적은 12.78㎡ (약 3.87평)이며, 건물 면적은 29.51㎡ (약 8.93평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

건물은 2018년 3월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 4층에 위치하며, 총 8층 중 4층에 속합니다.

집합건축물대장상 용도는 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설로 기재되어 있으나, 현황 이용 상태는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본건 주변으로 포장도로가 잘 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류, 중로3류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-21

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을4)입니다.

본건 경매 개시 결정은 2026년 3월 30일 접수된 한국자산관리공사의 임의경매(갑12)입니다.

총 등기부채권 합계는 659,367,668원입니다.

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 권리분석 요약

본건은 권리상 특별히 인수할 사항이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 미상이나 대항력 유무에 대한 우려가 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

신화중학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독, 다세대, 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 주변 시설

학교(신화중학교)가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 각종 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 8층 건물에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 가스 설비, 승강기, 소화전 등 필수적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 교통 및 접근성

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있어, 향후 매수 시(특히 외국인 등) 거래 제한 사항을 사전에 확인해야 합니다.

* 면적

토지 면적(12.78㎡) 및 건물 면적(29.51㎡)이 소형에 해당하므로, 보유 또는 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 신화중학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획 상 토지거래허가구역에 해당되는 점은 유의할 필요가 있습니다.

소형 면적이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적의 도시형생활주택/오피스텔로 1인 가구 수요층을 타겟으로 한 임대 수익형 투자에 유리할 수 있습니다.

* 신축 연도(2018년) 대비 건물이 비교적 신축급에 속합니다.

* 안정적인 권리 관계를 바탕으로 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 거래 사례를 바탕으로 시세 분석 시, 본건의 적정 가치를 산정할 수 있습니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 39.35㎡ 면적의 물건이 2024년 10월 29일 200,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 5,082,566원/㎡ (200,000,000원 / 39.35㎡) 입니다.

본건의 건물 면적 29.51㎡에 이 평당 가격을 적용 시, 약 149,987,900원 (29.51㎡ * 5,082,566원/㎡)으로 산출됩니다.

감정가는 279,000,000원으로, 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

종합적인 시세, 감정가, 경매 시장 상황 등을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 때, 170,000,000원 ~ 210,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.