나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4333 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 80-61 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘우장초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 및 대중교통 이용여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄한 자루형의 토지이며, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북동측 및 남서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)는 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2007.02.02.) - 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(가)의 공부상 용도는 단독주택으로서, 지층∼2층 : 현황 단독주택으로 이용 중이며, 옥탑층 : 현황 주거용 등으로 이용 중인 것으로 사료됨.

설비내역

본건 기호(가)는 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호(가) 옥탑층의 공부상 용도는 ‘물탱크실’이나, 조사시점 현재 현황 ‘주거용’으로 이용 중인 것으로 사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 옥탑층에 후첨 내부구조도 및 현황사진과 같이 공부상 ‘물탱크실’에 덧대어 제시외건물(기호㉠)이 소재하며, 조사시점 현재 외부육안조사를 통해 ‘창고 및 주거용 등’으로 이용 중인 것으로 사료됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4333 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 80-61

건물용도: 단독주택

감정가: 1,156,559,000원

토지면적: 149.00㎡ (약 45.07평)

건물면적: 254.63㎡ (약 77.03평)

건물 제시외면적: 74.40㎡ (약 22.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 춘천중부새마을금고

특이사항: 대항력있는임차인 존재, 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘우장초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 완경사지에 대체로 평탄한 자루형의 토지이며, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측 및 남서측으로 세로(도로)에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요할 수 있습니다.

특별히 지도 검색이나 제공된 정보상으로 인근에 혐오시설은 확인되지 않으며, 우장초등학교 인접으로 교육 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 29일 접수된 춘천중부새마을금고의 근저당권(채권액 516,000,000원)입니다.

상기 말소기준권리보다 선순위 권리인 소유권이전(1990-09-04) 및 소유권보존(2007-03-16) 등기가 존재합니다.

경매개시결정등기(2026-03-26, 채권액 443,780,390원)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건에는 총 4명의 임차인이 등록되어 있으며, 이 중 3명은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2007-11-01

- 대항력: 있음 (주의: 보증금 및 차임 미상)

- 비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 인수 가능성 검토 필요.

* 류

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 500,000원

- 전입일자: 2023-12-26

- 확정일자: 2023-12-26

- 배당신고일자: 2026-05-18

- 대항력: 있음

* 송

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2026-03-16

- 대항력: 없음

* 양

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 150,000원

- 전입일자: 2022-11-24

- 확정일자: 2022-11-24

- 배당신고일자: 2026-04-03

- 대항력: 있음

* 유

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 500,000원

- 전입일자: 2023-12-26

- 대항력: 있음

대항력 있는 임차인들의 총 보증금 합계는 150,000,000원입니다. (김 임차인의 보증금 0원, 차임 0원 정보로 인해 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되었으나, 대항력 유무와 별개로 보증금 및 차임 미상의 임차인 존재는 반드시 주의해야 합니다.)

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 최근 거래된 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2019년식 다세대, 전용면적 19.98㎡(약 6.04평): 2억 1,600만원 (평당 약 3,576만원)

* 1986년식 다세대, 전용면적 37.44㎡(약 11.32평): 1억 5,000만원 (평당 약 1,325만원)

* 2002년식 다세대, 전용면적 37.56㎡(약 11.36평): 1억 6,000만원 (평당 약 1,408만원)

본건은 단독주택으로, 상기 다세대 주택 거래 정보와 직접 비교하기는 어렵습니다. 그러나 화곡동 일대의 일반적인 주택 시세를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 총 149㎡(약 45.07평)의 토지 위에 254.63㎡(약 77.03평)의 단독주택과 74.40㎡(약 22.51평)의 제시외 건물이 소재하고 있어, 면적이 상당한 편입니다. 감정가 11억 5,655만 9천원은 주변 시세 및 본건의 토지, 건물 가치를 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에 '우장초등학교'가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

주택 밀집 지역으로 기본적인 편의시설(상가, 마트 등) 이용이 가능합니다.

대중교통(버스) 접근성이 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 , 류 , 양 , 유 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 이들의 보증금 회수 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 김 임차인의 보증금 및 차임 미상 정보는 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(창고 및 주거용 등)이 존재하며, 이 또한 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 관련 법규 검토 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 도시계획법상 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거지 내에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물을 보유하고 있습니다. 우장초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고 교통 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 정보는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 제시외 건물의 포함 여부 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

감정가가 11억 5천만원 이상으로 높게 책정되어 있으므로, 권리 분석 및 임차인 관련 사항을 철저히 확인하고 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 강서구 화곡동의 주거 지역 내에 위치하며, 학교 및 교통 시설 접근성이 좋습니다.

* 넓은 토지 면적: 149.00㎡(약 45.07평)의 토지 소유로 향후 재건축 또는 증축 시 활용 가능성이 있습니다.

* 단독주택의 가치: 다가구/다세대 주택과 달리 단독 소유의 안정성과 독립적인 주거 공간 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

대항력 있는 임차인들의 보증금 총액(150,000,000원)을 고려하여, 본 건의 감정가 1,156,559,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

명도 가능성, 임차인과의 협상 여지, 향후 개발 가치 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 본 건의 예상 입찰가를 약 1,050,000,000원 ~ 1,150,000,000원 범위로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 임차인 명도 협상 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

(주의: 예상 입찰가는 법적 구속력이 없으며, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.