나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4120 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 98-126 라인파크 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(지하철 5호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스승강장 및 '화곡역(지하철 5호선)'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건 내 제6층 제601호로서 (사용승인일 : 2019.10.23) 외벽 : 인조석 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24) (강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 20 25.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.3 1)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 본건 기호 (1)은 집합건축물대장상 위반건축물(주택과-42506(2019.12.02.)호 에 의거 위반건축물 표기[무단증축])로 등재되어 있고(강서구청 주택과로부터 유선확인한 본 건의 위반건축물 세부 내역은 ‘조립식판넬조, 약 3.4㎡’임), 현장조사시 이해관계인의 부 재로 본건의 내부를 확인하지 못하였으나 외부관찰을 통하여 본건(제601호) 및 제602호의 북 측에 소재하는 판넬조 증축 부분이 확인되었으며, 이웃 주민을 탐문한 결과 본건(제601호) 및 제602호에서 판넬조 증축 부분을 나누어 사용하는 것으로 조사됨. 제시외건물 ㉠은 본건(제601호)의 종물 및 부합물로 판단되어 강서구청 주택과로부터 유선 확인한 면적을 기준으로 감정평가 대상에 포함하였고, 원가법을 적용하되 관리 상태 등을 고 려한 관찰감가를 병용하여 감정평가하였으니, 경매 진행 시 내부경계 및 면적 등 현황을 재 확인하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4120 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 98-126 라인파크 제6층 제601호

건물명: 라인파크

용도: 다세대주택

사용승인일: 2019년 10월 23일

층수: 해당 6층 (건물 총 6층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.35㎡ (약 3.74평)

토지지분: 12.35㎡ (약 3.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 17.22㎡ (약 5.21평)

건물지분: 17.22㎡ (약 5.21평)

건물 제시외면적: 3.40㎡ (약 1.03평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 183,360,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(지하철 5호선)' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '화곡역(지하철 5호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당합니다.

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)으로 지정되어 있습니다.

과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권보존(2019-10-25, 구본희), 소유권이전(2020-06-17, 권영만) 등기 이후 다수의 압류 등기가 기재되었습니다.

말소기준권리: 2021-12-17자 강서구의 압류 등기 (갑3) 입니다.

3.2. 임차인 정보

* 김광호 씨가 보증금 175,000,000원, 차임 0원 조건으로 거주 중입니다.

전입일자는 2020년 05월 22일이며, 확정일자는 2020년 05월 11일입니다.

대항력이 있는 임차인입니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 등기(김광호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (권리 분석상 인수 가능성 있음)

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리(압류, 강제경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

인근은 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 역세권 상권 영향

화곡역(지하철 5호선) 역세권으로, 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

5.2. 주요 편의시설

별도의 대형 편의시설 정보는 없으나, 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물(무단증축, 약 3.4㎡)로 등재되어 있습니다.

본건(601호) 및 602호에서 증축 부분을 나누어 사용하는 것으로 조사되었으며, 현장 확인이 필요합니다.

위반건축물은 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과, 재산권 행사(매매, 담보대출 등)에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 인수 가능성

대항력 있는 임차인 김광호 씨의 보증금(175,000,000원)이 감정가(183,360,000원)와 근접하여, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

6.3. 공항 관련 시설 보호 지구

공항 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하여, 관련 법규에 따른 추가적인 제한이나 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 입지 자체는 역세권으로 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

최근 준공(2019년)된 신축 건물입니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권으로 교통 편의성이 높습니다.

서울 시내의 다세대주택으로 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,360,000원입니다.

최근 유사 면적 및 준공 연도 건물의 시세(약 21,600만원)를 고려할 때, 감정가는 시세에 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

그러나, 위반건축물 등재로 인한 제약과 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원 중 미회수 금액 발생 시 매수인이 인수해야 하는 위험을 고려해야 합니다.

따라서, 입찰 시에는 상기 위험 요소를 충분히 감안하여 신중한 금액 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 회수 여부에 따라 실질적 총 비용은 달라지며, 인수되는 보증금 잔액이 있다면 입찰가 외 추가 비용이 발생합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.