나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100606 [1] 서울특별시 관악구 신림동 464-1 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 남동측 인근에 위치며 주위는 단 독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호로서, 외벽 : 석재 등 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로 다세대주택(도시형생활주택) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 소로 및 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교 육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단 지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재한 다세대주택으로, 서울중앙지방법원에서 진행 중인 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100606 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 464-1, 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 349,000,000원

* 토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

* 건물면적: 35.39㎡ (약 10.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축연도: 2014년 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 6층 (해당 층: 4층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 상세 물건 정보

* 토지 지분: 19.14㎡ (약 5.79평)

* 건물 지분: 35.39㎡ (약 10.71평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 대지권 토지 면적 (건물 전체): 220.8㎡ (약 66.8평)

* 건축물대장상 총 면적: 499.24㎡ (약 150.9평)

* 건축물대장상 건물 층수: 6층

* 전유부분 면적: 35.39㎡ (약 10.71평)

* 호수: 401호

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 "서울남부초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 다세대주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 소로, 동측으로 세로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 02월 23일 접수된 백무승 근저당권 (을1) 입니다.

* 낙찰 시 인수되는 권리: 없습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (2014.10.28) -> 소유권 이전 (2014.10.30, 2022.01.05)

* 주택임차권: 김지수 (전입 2021.12.22, 확정 2021.12.22), 보증금 350,000,000원 (을2, 말소 예정)

* 근저당권: 백무승 (2022.02.23) - 195,000,000원

* 가압류: 현대캐피탈 (2022.07.06) - 16,348,875원

* 압류: 국민건강보험공단 (2022.11.17)

* 가압류: 서민금융진흥원 (2022.12.13) - 8,646,617원

* 압류: 관악구 (2024.01.23)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.03.27) - 350,000,000원 (본건, 사건번호 2026타경100606)

* 등기부채권 총액: 569,995,492원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이전 임차인: 김지수)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 12월 22일

* 배당신고일자: 2024년 01월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김지수)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 서울특별시 관악구 신림동은 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

* 용도 적합성: 본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로, 해당 지역의 주거 용도와 매우 적합합니다.

* 잠재적 가치: 신림동 지역은 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 시세 상승도 기대해볼 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "서울남부초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 안전한 통학 환경을 제공합니다.

* 교통 시설: 인근 노선버스 정류장 및 지하철역을 통해 서울 시내 어디로든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의 시설: 주변의 다양한 상가 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 제공된 자료 내에서 혐오시설과 관련된 정보는 확인되지 않았습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG와 관련된 특수 물건 정보가 있으나, 임차인 김지수 씨로부터 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 권리상의 문제는 없는 것으로 보입니다. 다만, HUG의 구체적인 인수 조건에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 - 최종 확인은 동작교육청에서 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m)

* 과밀억제권역

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 대상자: 외국인 등) - 현재 시점에서의 해당 여부 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계는 파악되지 않은 상태입니다. 그러나 임차인 정보는 명확히 확인되었으므로, 경매 절차 진행상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2014년 준공의 비교적 신축급 다세대주택으로, 서울남부초등학교 인근에 자리하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 대중교통 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 매우 높은 입지입니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 전혀 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 및 권리상 부담이 없습니다. 다만, 지역 지구 지정 및 각종 도시계획적 제한사항이 존재하므로, 투자 결정 전 관련 법규를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 전반적으로 안정적인 주거 가치를 지닌 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2014년 준공) 다세대주택으로, 최신 건축 기준에 부합하여 유지보수 부담이 적습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 '깨끗한' 물건이므로, 낙찰 후 복잡한 권리 관계에 대한 우려 없이 안정적으로 투자가 가능합니다.

* 초등학교 및 지하철역, 버스정류장 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익과 안정적인 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 349,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 30.92㎡ (1991년식, 1층) 매매가: 185,000,000원 (본건과 건물 연식, 면적, 층수 등 차이가 커 참고만 함)

* 29.56㎡ (2015년식, 6층) 매매가: 320,000,000원

* 45.37㎡ (2018년식, 3층) 매매가: 390,000,000원

* 본건 상세 정보: 35.39㎡ (2014년식, 4층)

* 분석: 본건 물건은 전용 면적 35.39㎡로, 최근 거래된 29.56㎡ 물건(3.2억)보다 넓고 45.37㎡ 물건(3.9억)보다는 좁습니다. 건축 연식 또한 2015년식 물건과 비슷하며, 4층이라는 층수도 선호도가 높은 편입니다. 이러한 점들을 고려할 때, 본 건의 시세는 29.56㎡ 물건의 3.2억 원보다는 높게 형성될 가능성이 높습니다. 45.37㎡ 물건이 3.9억 원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 적정 시세는 3.3억 원에서 3.5억 원 사이로 추정됩니다. 감정가 3.49억 원은 이러한 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다. 1차 경매 시에는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 345,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.