나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100588 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-139 지하층비01호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제지층 제비01호로서, (사용승인일: 1994.12.21.) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 일단의 세장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 8m, 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경100588 (1)

서울특별시 관악구 신림동 610-139 지하층비01호

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 연립주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 178,000,000원입니다.

토지 면적은 21.18㎡ (약 6.41평)이며, 건물 면적은 45.62㎡ (약 13.80평)입니다.

본 경매는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "남강고등학교" 북측 인근 지역입니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 서울보증보험주식회사입니다.

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2024년 2월 23일 접수된 서대전세무서장의 압류입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(접수일자 2022-06-17, 금액 123,000,000원)은 등기상 말소 예정으로 기재되어 있으며, 신청 채권자인 서울보증보험주식회사가 임차보증금반환채권을 양수하고, 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하며 대항력은 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

신림동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

본건 소재지는 주거용 건물 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

지하철 2호선 신림역과의 접근성을 고려하면, 지역 내 상업 활동 및 유동 인구를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 남강고등학교 인근에 위치하며, 교육 시설 접근성이 있습니다.

주변 지역에는 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

정확한 편의시설 및 교통망(지하철역, 노선버스 등)에 대한 상세 정보는 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 유무는 직접적인 확인이 필요하나, 일반적인 주거 지역 내에서는 심각한 혐오시설이 인접할 가능성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 이용 상황, 확장 및 인테리어 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도, 외부 관찰, 탐문 등을 통해 파악하였으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 본건 건물의 사용승인일은 1994년 12월 21일로, 약 30년 이상 경과된 건물입니다. 노후화에 따른 유지보수 필요성 및 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 제2종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 이용이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 권리 관계가 비교적 명확한 부동산 강제 경매 물건입니다.

특히, 임차인 보증금 관련하여 서울보증보험의 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 판단되어 권리 분석상의 큰 리스크는 없어 보입니다.

다만, 건물 노후화와 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항은 잠재적인 고려 사항입니다.

신림동이라는 입지적 장점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 입지 조건: 서울 관악구 신림동이라는 위치적 장점과 주변 편의시설 접근성을 보유하고 있습니다.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시장 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 주변 유사 물건(다세대주택)의 면적 및 건축 연도에 따라 ㎡당 500만원에서 1,000만원 이상의 거래가 이루어진 것으로 확인됩니다.

본건의 감정가는 178,000,000원 (약 389.9만원/㎡)으로, 최근 시장 거래가에 비해 현저히 낮은 수준입니다.

건축 연도가 오래되었고 내부 확인이 어렵다는 점을 감안하더라도, 권리 관계의 명확성을 고려할 때 감정가의 110~120% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 보증금을 제외한 인수 부담이 없는 점과 시장 시세를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.