나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63739 [4] 경기도 고양시 일산동구 장항동 868 웨스턴돔2 2층비-257호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 신촌동 소재 ""문발초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

기호(3)
본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(3) : 인접지 대비 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

기호(5)~(7) : 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3) : 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(5)~(7) : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3),(5)~(7) 모두
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(20미터위임(19.3.19))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1동~6동 모두 일반철골구조 기타(판넬)지붕으로서,
(사용승인일 : 2004.02.25.)
외벽 : 패널붙임 마감 등
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공장 등으로 이용중임(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조).

설비내역

기본적인 전력설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물 ㉠~㉣이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고 바람.

공부와의 차이

건물 7동은 현장조사 결과 현황 멸실로 파악되었으니, 경매진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2)
경기도 파주시 동패동 소재 '석곶초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하고 있음.

기호(8)
경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '의정부지방법원 고양지원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

기호(1),(2)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

기호(8)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 마두역이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1),(2)
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 10층 건물 내 제1층 제106호 및 제2층 제204호로서
(사용승인일 : 2006.10.02.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 전면 통유리 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

기호(8)
철근콘크리트구조 기타지붕(평슬라브) 9층 건물 내 제2층 제비-257호로서
(사용승인일 : 2007.02.28.)
외벽 : 복합패널 및 강화유리 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2)
근린생활시설로 이용중임(현황 휴업).

기호(8)
근린생활시설로 이용중임(현황 폐업).

설비내역

기호(1),(2)
기본적인 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등을 갖추었음.

기호(8)
기본적인 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)
인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

기호(8)
인접지 대비 등고평탄한 가로장방방형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2)
본건 서측으로 노폭 약 25미터 및 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(8)
본건 북동측으로 노폭 약 28미터 및 남동측으로 노폭 약 45미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)
일반상업지역(교하택지지구), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대3-1(주))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-3(집))(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(교하물푸레나무(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호(8)
중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63739 (4)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 868 웨스턴돔2 2층 비-257호

용도: 근린상가 (판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설)

감정가: 588,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적 (대지권 비율): 46.70㎡ (약 14.13평)

건물 면적 (전용 면적): 95.26㎡ (약 28.82평)

2. 입지조건

2.1. 대상지 개요

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 웨스턴돔2 상가건물 내 2층 비-257호 구분건물입니다. '의정부지방법원 고양지원' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 지하철 3호선 마두역이 근접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 건물은 북동측으로 폭 약 28미터, 남동측으로 폭 약 45미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 환경

웨스턴돔은 일산 지역의 대표적인 복합 상업시설로, 스트리트형 쇼핑몰인 라페스타와 함께 일산 신도시의 중심 상권을 형성하고 있습니다. 다양한 브랜드 매장, 영화관(CGV 일산점), 식음료 매장, 섹션형 오피스타운(웨스턴 타워) 등이 입점해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 인근에 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 유통업체와 호수공원, 정발산공원 등 휴식 공간이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을19)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑7, 2013-03-26)

* 소유권 이전 (갑8, 2015-07-10, 매매 금600,000,000원)

* 근저당권 (을19, 중소기업은행, 2023-11-20, 금4,401,600,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (을22, 주식회사엠퍼시, 2024-07-04, 금461,097,600원, 말소)

* 가압류 (갑9, 중소기업은행, 2025-04-18, 금302,490,653원, 말소)

* 가압류 (갑10, 신용보증기금, 2025-04-23, 금500,000,000원, 말소)

* 가압류 (갑11, 중소기업은행, 2025-05-15, 금1,642,206,423원, 말소)

* 가압류 (갑12, 중소벤처기업진흥공단, 2025-06-12, 금112,156,313원, 말소)

* 임의경매 (갑13, 중소기업은행, 2025-07-22, 8,308,212,966원, 말소)

* 22번근저당권부채권압류 (을22-1, 성옥수, 2025-12-22, 말소)

* 22번근저당권부채권압류 (을22-2, 라윤정, 2025-12-23, 말소)

* 22번근저당권부채권압류 (을22-3, 황혜란, 2025-12-29, 말소)

* 22번근저당권부채권압류 (을22-4, 신용보증기금, 2026-03-03, 말소)

전체 등기부채권 총액은 7,419,550,989원입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요' 항목에 대한 별도 기재가 없어, 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 웨스턴돔2는 경기도 고양시 일산동구 장항동의 중심상업지역에 속하며, 지구단위계획구역 내에 위치합니다. 상가동(A동, B동)과 업무동(웨스턴 타워)으로 구성된 복합 상업시설로, 다양한 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설 등이 복합적으로 입점해 있습니다.

4.2. 배후 수요

주변에 다수의 아파트 단지, 오피스텔, 단독주택 등이 밀집해 있어 풍부한 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 인근에 고양시 일산동구청, 사법연수원, 법원 및 검찰청, MBC 일산 사옥 등이 위치하여 직장인 수요도 상당합니다.

4.3. 상권 경쟁력

웨스턴돔은 스트리트형 쇼핑몰의 특성을 살려 쾌적한 보행 환경과 다양한 이벤트 공간을 제공하며, '현대식 전통시장' 컨셉으로 차별화를 꾀하고 있습니다. CGV 영화관 입점, 유명 프랜차이즈 식음료 매장, 패션 잡화점 등 집객 시설이 잘 갖춰져 있으며, 특히 요식업 분야에서 강세를 보여왔습니다. 다만, 최근 경기 침체 및 코로나19 등의 영향으로 공실률이 증가하는 경향도 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 웨스턴돔 내 다수의 상점, 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 유통 시설 인접.

* 문화/여가: CGV 일산점, 일산호수공원, 정발산공원 등.

* 의료: 인근 지역에 병원 및 의원 다수 소재.

* 교육: 석곶초등학교, 문발초등학교 등이 인근에 위치 (기호 1,2,3 관련 내용 참고).

5.2. 대중교통

* 지하철: 3호선 마두역 도보 이용 가능 거리.

* 버스: 단지 인근 다수의 버스 노선 운행.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 휴업/폐업

본건(기호 8)은 현재 근린생활시설로 이용 중이나 '현황 폐업' 상태입니다. 감정평가 요약표 상 다른 구분건물(기호 1,2) 역시 '현황 휴업' 상태로, 상권 내 일부 공실이 존재하거나 휴업/폐업 중인 점포가 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생에 대한 불확실성을 내포합니다.

6.2. 높은 채무 부담

총 등기부채권액 7,419,550,989원은 감정가 588,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자들의 권리 회수 노력이 치열할 수 있음을 의미하며, 유찰 시 가격 하락 폭이 클 수 있습니다.

6.3. 공동담보 및 유동화 물건

'공동담보', '유동화물건' 표기는 일반 경매 물건에 비해 절차상의 복잡성이나 잠재적인 문제 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화 가능성

2007년 2월 28일 사용 승인된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (2004년 건축 허가)

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동의 핵심 상업지구에 위치한 웨스턴돔2 내 근린생활시설입니다. 탁월한 입지 조건, 풍부한 배후 수요, 우수한 교통 접근성 등 상업 시설로서의 잠재력은 높다고 판단됩니다. 특히, 마두역 역세권 및 대형 쇼핑몰 밀집 지역이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 현재 '현황 폐업' 상태이며, 총 채무 규모가 감정가를 현저히 상회하는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항 또한 신중한 접근을 요구합니다. 낙찰 후 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보를 위한 적극적인 영업 및 마케팅 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산 신도시 중심 상업지역, 마두역 역세권, 웨스턴돔 내 위치.

* 잠재적 가치: 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 바탕으로 향후 상권 활성화 시 가치 상승 기대.

* 복합 시설 장점: 쇼핑, 문화, 업무 시설이 집적되어 시너지 효과 기대.

* 인수 부담 없음: 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확함 (권리분석 상).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 588,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 권리 관계, 향후 임대 수익률, 공실 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현재 공실 상태임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 희망가는 본건의 잠재적 가치와 낙찰 후 예상되는 투자 회수 기간을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.