나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63739 [2] 경기도 파주시 동패동 1695-3 미소시티 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 신촌동 소재 ""문발초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

기호(3)
본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(3) : 인접지 대비 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

기호(5)~(7) : 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3) : 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(5)~(7) : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3),(5)~(7) 모두
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(20미터위임(19.3.19))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1동~6동 모두 일반철골구조 기타(판넬)지붕으로서,
(사용승인일 : 2004.02.25.)
외벽 : 패널붙임 마감 등
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공장 등으로 이용중임(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조).

설비내역

기본적인 전력설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물 ㉠~㉣이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고 바람.

공부와의 차이

건물 7동은 현장조사 결과 현황 멸실로 파악되었으니, 경매진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2)
경기도 파주시 동패동 소재 '석곶초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하고 있음.

기호(8)
경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '의정부지방법원 고양지원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

기호(1),(2)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

기호(8)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 마두역이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1),(2)
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 10층 건물 내 제1층 제106호 및 제2층 제204호로서
(사용승인일 : 2006.10.02.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 전면 통유리 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

기호(8)
철근콘크리트구조 기타지붕(평슬라브) 9층 건물 내 제2층 제비-257호로서
(사용승인일 : 2007.02.28.)
외벽 : 복합패널 및 강화유리 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2)
근린생활시설로 이용중임(현황 휴업).

기호(8)
근린생활시설로 이용중임(현황 폐업).

설비내역

기호(1),(2)
기본적인 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등을 갖추었음.

기호(8)
기본적인 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)
인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

기호(8)
인접지 대비 등고평탄한 가로장방방형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2)
본건 서측으로 노폭 약 25미터 및 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(8)
본건 북동측으로 노폭 약 28미터 및 남동측으로 노폭 약 45미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)
일반상업지역(교하택지지구), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대3-1(주))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-3(집))(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(교하물푸레나무(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호(8)
중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63739 (2)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 1695-3, 미소시티 2층 204호

* 용도: 근린상가 (건축물 표제부상 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설, 노유자시설 용도 가능)

* 감정가: 312,000,000원

* 토지면적: 23.02㎡ (약 6.96평)

* 건물면적: 123.17㎡ (약 37.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 1.1.입지조건

* 1.1.1.소재지 및 주위환경

* 본건은 경기도 파주시 동패동 1695-3번지, 미소시티 건물 내 2층 204호에 위치합니다.

* 건물 자체는 '석곶초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

* 다만, 토지 감정 요항표상 일부 토지는 '문발초등학교' 서측 인근에 위치하며, 해당 지역은 중소규모 공장 등이 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 본건 건물의 직접적인 주변 환경과 약간의 차이가 있음을 시사합니다.

* 1.1.2.교통 여건

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 건물이 위치한 곳은 서측 약 25미터, 동측 약 15미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 1.1.3.토지 및 건물 현황

* 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물(미소시티)은 철근콘크리트구조이며, 2006년 10월 02일에 사용 승인되었습니다.

* 건물 내부는 제1종근린생활시설로 이용 중이나, 현재 현황 휴업 상태입니다.

* 총 69세대의 집합건물이며, 본건은 2층 204호입니다.

* 기타 공장 건물(일반철골구조, 2004년 2월 25일 사용승인) 및 토지(공업용 건부지)도 감정평가 대상에 포함되었으나, 이들 건물 중 7개 동은 현황 멸실된 것으로 확인되었습니다.

* 1.1.4.토지이용계획 및 제한상태

* 본건 관련 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 (산업복합 Zone)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호법 구역 (제한보호구역: 25km)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 해당 건물(미소시티) 부지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로3류(25~30m) 및 중로2류(15~20m) 도로에 접하고 있습니다.

3. 1.2.권리분석

* 본 경매물건의 말소기준권리는 2023년 11월 20일자 중소기업은행 근저당 (을13)입니다.

* 이후 여러 건의 근저당 및 가압류가 설정되었으며, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액은 약 74억 1955만원에 달합니다.

* 현황 임차인으로는 보증금 합계 0원으로 파악되어, 특별히 인수해야 할 임차권은 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 명세서상 특이사항 없음으로 기재되어 있습니다.

4. 1.3.상권분석

* 본건은 제1종 근린생활시설로 분류되어 있으며, 건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설, 노유자시설 등으로도 활용이 가능한 복합 용도 건물입니다.

* 건물이 위치한 파주시 동패동 일대는 아파트 단지와 상업시설이 공존하는 지역으로, 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 중소규모 공장지대가 일부 포함되어 있어, 해당 업종 관련 상권과의 연계 가능성도 존재합니다.

* 본건은 현재 '휴업' 상태이므로, 향후 정상적인 영업 재개를 통해 상권 활성화 가능성을 평가해야 합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 통상적인 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사보호구역 및 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등은 개발 및 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

5. 1.4.생활정보

* 단지 주변으로 '석곶초등학교', '문발초등학교' 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 1.5.잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 감정가 대비 상당한 규모의 채무가 설정되어 있어, 낙찰 후 부담을 고려해야 합니다.

* 건물 중 일부(7개 동)가 현황 멸실 상태로, 전체 자산의 온전성에 대한 확인이 필요합니다.

* 본건 호실(204호)이 현재 '휴업' 상태이므로, 향후 임대 또는 직접 사용 시 공실 위험이나 영업 활성화 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 토지이용계획상 성장관리계획구역, 군사기지/시설 보호법, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등의 규제 사항이 존재합니다.

7. 1.6.종합 의견

* 본건은 파주시 동패동에 위치한 근린상가로, 상업 및 주거 지역과 일부 공업 지역이 혼재된 곳에 자리하고 있습니다.

* 건물은 비교적 신축(2006년 사용승인)이며, 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 후순위는 모두 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 현재 휴업 상태이고 일부 건물 멸실 등 관리 상태에 대한 점검이 필요하나, 입지 조건 및 상업적 활용 가능성을 고려할 때 회복 및 개발 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 1.7.투자 포인트

* 다양한 용도(근린생활시설, 업무시설 등)로 활용 가능한 건물입니다.

* 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 적절한 리모델링 및 활성화를 통해 수익성 개선이 가능합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 복합적인 활용 전략 수립이 용이합니다.

9. 1.8.예상 입찰가

* 본건의 감정가는 312,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 조사 및 개별적인 수익성 분석, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.