나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11117 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 2489-160 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2024.10.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 "광령1리교차로" 남서측 근거리
[기호(1)], 연동 소재 "노루손이오름" 남서측 근거리[기호(2)], 이도이동 소재
"수선화아파트교차로" 남서측 인근[기호(3)]에 위치하며, 기호(1) 부근은 농경지,
임야 등이 혼재하는 지역이며, 기호(2) 부근은 묘지, 임야, 목장용지 등이 혼재하는
지역이며, 기호(3) 부근은 나지, 주택, 음식점, 소매점, 공동주택 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

기호(1): 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등
제반교통사정 보통임.
기호(2): 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등
제반교통사정 보통임.
기호(3): 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등
제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황
묘지임.
기호(2): 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 묘지임.
기호(3): 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 나지임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 및 현황 맹지임.
기호(2): 남측으로 폭 약 2-3m 내외 포장도로에 접함.
기호(3): 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>,
경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>
기호(2): 보전관리지역, 생산관리지역, 공설묘지, 경관보전지구2등급(2023-01-30)
(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 생태계보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역
(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
<추가기재> 제주국제자유도시특별법에 의한 보전지구(지하수,생태계,경관)에 대한
자세한 사항은 도시과의 확인요
기호(3): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 제1종지구단위계획구역, 소로2류
(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호(1): 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 묘지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 "제주항연안여객터미널" 남서측 인근
[기호(4)]에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 일반음식점, 소매점 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층건 내 제105동 제3층 제304호로서,
(사용승인일:1993.09.01)
외벽:몰탈위페인팅마감 등
창호:샤시창호마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비,
옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류
(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및물건개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경11117 (2)

감정가: 105,072,000원

채권자: 조OO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

작성일: 2026-03-17

1.2. 소재지및면적

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2489-160

토지면적: 597.00㎡ (약 180.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (별도 구분건물 정보 참조)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 용도및특이사항

용도: 묘지 (일부 토지), 아파트 (별도 구분건물)

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 제주특별자치도 내에 위치하며, 토지 및 구분건물(아파트)로 구성되어 있습니다.

* 기호(1) 토지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 "광령1리교차로" 남서측 근거리. 주변 지역은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 기호(2) 토지: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "노루손이오름" 남서측 근거리. 주변 지역은 묘지, 임야, 목장용지 등이 혼재하는 지역으로, 주소지 인근으로 추정됩니다.

* 기호(3) 토지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 "수선화아파트교차로" 남서측 인근. 주변 지역은 나지, 주택, 음식점, 소매점, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 구분건물(기호4): 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 "제주항연안여객터미널" 남서측 인근. 부근은 공동주택, 단독주택, 일반음식점, 소매점 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 기호(1), (2), (3) 토지: 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정 보통입니다.

* 구분건물: 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반 교통사정 보통입니다.

2.3. 토지형태및이용상태

* 기호(1) 토지: 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 묘지입니다.

* 기호(2) 토지: 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 묘지입니다.

* 기호(3) 토지: 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 나지입니다.

2.4. 인접도로상태

* 기호(1) 토지: 지적도상 및 현황 맹지입니다.

* 기호(2) 토지: 남측으로 폭 약 2-3m 내외 포장도로에 접함.

* 기호(3) 토지: 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

* 구분건물: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권 이전: 고태영 (1975-12-31, 매매)

* 지분 이전: 고영준 (2014-09-05, 증여)

* 지분 이전: 최동석 (2020-05-27, 상속)

* 지분 이전: 고희종 (2020-05-27, 협의분할에 의한 상속 - 1번 고태영 지분)

* 지분 이전: 고희종 (2020-06-17, 공유물 분할 - 2번 최승준, 3번 고영준, 4번 최동석 지분)

* 강제경매 (말소기준권리): 조연희 (2024-10-08, 196,103,825원)

* 가압류: 제주은행 (2025-03-10, 38,915,402원)

3.2. 권리총액

등기부채권 총액: 38,915,402원 (제주은행 가압류 금액)

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 임차인의 존재 및 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 말소기준권리및소멸예정권리

* 말소기준권리: 조연희 강제경매 (2024-10-08)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부상 권리 외, 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 기호(1) 토지(광령리): 농경지, 임야 지역으로 주변 상업 시설은 제한적일 것으로 판단됩니다.

* 기호(2) 토지(연동 묘지): 묘지, 임야, 목장용지 혼재 지역으로, 개발 제한이 있을 수 있습니다.

* 기호(3) 토지(이도이동): 나지, 주택, 음식점, 소매점, 공동주택 혼재 지역으로, 준주거/상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 구분건물(건입동): 공동주택, 단독주택, 일반음식점, 소매점 혼재 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변시설(혐오시설)

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 다만, 기호(2) 지역은 묘지가 포함되어 있어, 이에 대한 민감도는 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 기호(3) 토지 및 구분건물이 위치한 지역은 주거, 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기호(1) 및 기호(2) 토지는 상대적으로 편의시설이 적은 지역입니다.

5.2. 교통접근성

모든 토지 및 건물에 대해 차량 접근성은 양호하며, 인근 간선도로 및 버스 노선 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 복잡한권리및중복사건

사건번호에 (2)가 표기되어 있고 중복사건으로 명시된 점은 사건의 복잡성을 시사합니다.

6.2. 토지이용현황및분묘

* 기호(1) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "묘지"로 이용 중입니다.

* 기호(2) 토지 역시 현황 "묘지"이며, 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

* 지상 소재 분묘로 인해 분묘기지권이 성립할 여지가 있어 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 맹지

* 기호(1) 토지는 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다.

6.4. 토지이용계획및제한사항

각 필지별로 다양한 용도지역, 지구, 구역 지정이 되어 있어 개발 전 관련 법규 및 제한사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급.

* 기호(2): 보전관리지역, 생산관리지역, 공설묘지, 경관보전지구2,3등급(저촉), 생태계보전지구2,5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역. (제주국제자유도시특별법에 의한 보전지구 관련 상세 확인 필요)

* 기호(3): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역.

* 구분건물(건입동): 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로1,2,3류(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역.

6.5. 임대차관계미확인

임대관계 및 임차인 현황이 미상으로, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 권리 분석 시 유의해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 제주특별자치도 내에 위치한 여러 필지의 토지와 구분건물(아파트)에 대한 부동산 강제경매 물건입니다. 감정평가 요약서에 따르면, 본건은 애월읍 광령리, 제주시 연동, 이도이동, 건입동에 걸쳐 다양한 용도 및 환경의 필지로 구성되어 있습니다.

특히, 묘지로 이용 중인 토지(기호1, 기호2)와 제시외 분묘 2기가 소재하는 점, 기호(1) 토지가 맹지라는 점은 본건의 주요 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 각 필지별 복잡한 토지이용계획 및 제한사항은 개발 또는 이용 시 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 관계는 말소기준권리인 조OO의 강제경매로 인해 경매개시결정 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 등기되지 않은 분묘기지권 등은 인수될 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

건입동 소재 아파트 구분건물 정보도 포함되어 있으나, '토지매각'으로 명시된 점으로 미루어 토지 자체의 매각에 집중해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 제주도의 성장 잠재력: 제주도라는 지역적 이점을 바탕으로 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다수의 필지 구성: 여러 필지로 나뉘어 있어, 특정 필지의 개발 또는 활용을 통해 가치 극대화를 꾀할 수 있습니다.

* 다양한 용도 지역: 계획관리지역, 보전관리지역 등이 포함되어 있어, 규제 범위 내에서의 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 105,072,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본건의 현황(묘지, 맹지, 분묘기지권 가능성 등)과 관련된 추가 조사 비용 및 리스크 할인율

* 각 필지의 개별적인 시장 가치 및 개발 가능성 평가

* 주변 부동산 시세 및 동향

* 입찰 참여 경쟁률 예상

인수되는 보증금이나 권리가 없으므로, 감정가를 기준으로 경쟁 상황을 고려한 전략적인 입찰 금액을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.