나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1140 [2] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 613 브라운스톤 디동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 “조일리사무소” 남서측 인근
[기호(1~7) 및 북동측 인근[기호(8)]에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 도서지역내에 소재하는 등
제반교통사정 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,6): 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(4): 부정형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(7): 부정형의 평지로서, 도로임.
기호(8): 사다리형의 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,4): 남동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로로 이용중인 기호(7)에 접함.
기호(6): 북서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.
기호(7): 본건이 도로임.
기호(8): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,4,6,7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
기호(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서,
(사용승인일: 2022.01.11)
외벽: 화강석, 타일붙임마감 등
내벽: 벽지, 타일마감 등
바닥: 대리석, 타일마감 등
창호: 시스템창호마감 등임.

기호(3,5): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서,
(사용승인일: 2023.05.31(기호(3), 2022.01.11(기호(5))
외벽: 화강석, 타일붙임마감 등
창호: 시스템창호마감 등임.

이용상태

기호(1,3,5): 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형시스템에어컨에
의한 냉방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 제주지방법원 2025타경1140 (2)

3. 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 613 브라운스톤 디동

4. 용도: 단독주택

5. 감정가: 482,621,500원

6. 토지면적: 437.00㎡ (약 132.2평)

7. 건물면적: 99.91㎡ (약 30.2평) + 제시외 건물 15.90㎡ (약 4.8평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 주OOOOOOOOOO

11. 준공년도: 2022년 1월 11일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 “조일리사무소” 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역임.

4. 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 도서 지역 내에 소재하는 등 제반 교통사정 다소 불편시 됨.

5. 토지 이용상태: 기호(2,6)은 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 기호(4)는 부정형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 기호(7)은 부정형의 평지로서, 도로임. 기호(8)은 사다리형의 평지로서, 전으로 이용 중임.

6. 인접 도로상태: 기호(2,4)는 남동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로로 이용 중인 기호(7)에 접함. 기호(6)은 북서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접함. 기호(7)은 본건이 도로임. 기호(8)은 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 통행 가능함.

7. 토지이용계획 및 제한상태: 기호(2,4,6,7)은 계획관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(8)은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역임.

3. 권리분석

4. 말소기준권리: 2023년 9월 22일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을15)임.

5. 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됨.

6. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

7. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원임.

8. 임대관계: 미상임.

9. 주의사항: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 없는 것으로 확인되나, 잠재적 점유자가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필수적임.

4. 상권분석

5. 주변 환경: 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 생활권으로 파악됨.

6. 최근 실거래가 분석:

* '영일빌리지'(2023년 준공, 다세대, 56.72㎡): 2024년 12월 30일, 25,150만원. (3.3㎡당 약 1,480만원)

* '영일빌리지'(2023년 준공, 다세대, 45.49㎡): 2024년 12월 30일, 20,150만원. (3.3㎡당 약 1,190만원)

* '우도드림빌리지'(2001년 준공, 연립, 70.89㎡): 2025년 11월 17일, 6,000만원. (3.3㎡당 약 900만원)

7. 본 물건과의 비교: 본 물건은 단독주택으로, 최근 거래된 빌라/다세대와는 직접적인 비교가 어렵지만, 주변 시세 파악에 참고할 수 있음. 감정가(482,621,500원) 대비 최근 빌라 거래가는 상대적으로 낮은 편임. 브라운스톤 단지 내 또는 인근 유사 단독주택의 실거래가 추가 확인이 필요함.

5. 생활정보

6. 주요 시설: “조일리사무소” 인근에 위치하며, 농경지와 주택이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설은 지역 내에서 이용 가능할 것으로 예상됨.

7. 교통: 도서 지역이라는 특성상 외부와의 접근성이 주요 고려사항임. 차량을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용이나 외부 지역으로의 이동은 다소 불편할 수 있음.

8. 주변 환경: 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

7. 도서 지역 특성: 접근성 및 생활 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있음.

8. 제시외 건물 포함: 15.90㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 매각으로 포함되나 별도 확인 필요.

9. '유치권행사중' 현수막: 건물 외벽에 '유치권행사중' 현수막이 부착되어 있어, 관련 법적 분쟁 가능성을 확인해야 함.

10. 중복사건, 공동담보: 경매 물건의 복잡성을 시사하며, 권리 관계를 면밀히 파악해야 함.

11. 토지 이용 현황: 일부 토지(기호8)는 맹지이거나 전으로 이용 중이며, 지적도상 맹지인 경우 통행로 확보 방안 확인이 필요함.

12. 혐오시설: 주변 지역 탐문 및 지도 검색을 통해 혐오시설과의 인접성 등을 확인하였으나, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었음.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 제주 우도에 위치한 단독주택으로, 비교적 신축(2022년 사용승인)에 속함.

9. 감정가는 4억 8천만원대이나, 최근 주변 다세대/빌라의 거래가를 고려할 때 시세 반영 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

10. 도서 지역이라는 특성, '유치권행사중' 현수막 부착 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 접근해야 함.

11. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건으로, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악 및 권리 관계, 유치권 주장 내용 등에 대한 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

9. 신축급 단독주택: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물이기에 활용도가 높을 수 있음.

10. 우도 내 희소성: 우도라는 지역적 특성과 단독주택이라는 점이 희소성을 가질 수 있음.

11. 추가 개발 가능성: 토지 면적(437㎡)을 고려 시, 향후 활용 방안 모색이 가능할 수 있음. (단, 계획관리지역 등 용도 제한 확인 필요)

9. 예상 입찰가

10. 감정가: 482,621,500원

11. 인수 보증금: 0원

12. 최근 실거래가 분석 (주변 다세대/빌라 기준):

* 영일빌리지 (2023년 준공, 56.72㎡): 25,150만원

* 영일빌리지 (2023년 준공, 45.49㎡): 20,150만원

* 우도드림빌리지 (2001년 준공, 70.89㎡): 6,000만원

13. 시세 분석 및 예상 입찰가:

* 본 물건(단독주택, 99.91㎡ + 제시외 15.90㎡, 2022년 준공)의 감정가는 4.8억 원 수준임.

* 주변 빌라/다세대의 최근 실거래가는 2억~2.5억 원 수준이며, 구축 빌라는 0.6억 원 수준임. 단독주택과 빌라/다세대는 직접 비교가 어렵지만, 감정가의 적정성을 판단하기 위해 시세 조사가 더 필요함.

* '유치권행사중' 현수막 등 특이사항으로 인해, 권리 문제 해결 비용 및 시간 투자를 고려해야 함.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 추정 및 예상 입찰가 산정이 어려움.

* 다만, 감정가 대비 보수적으로 접근한다면 3.5억 ~ 4.2억 원 수준에서 검토를 시작해 볼 수 있음.

* 주의: 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 유치권 관련 사실 관계 파악, 인근 단독주택 시세 조사, 등기부등본 및 건축물대장상의 권리 관계 재확인, 제주도 부동산 시장 동향 분석이 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.