나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6020 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1402 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '고성1리사무소' 북서측 근거리에 위치하며 일대는 단독주택 및 전 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 중산간도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 지반정지 중인 전입니다.

인접 도로상태

연접한 토지로 서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1,2 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경6020 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1402

용도: 전 (밭)

감정가: 1,489,768,000원

토지면적: 2876.00㎡ (약 870평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 주요 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금 반환 불가)

* 일괄매각 (건물이 없으나, 관련 규정상 명시)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '고성1리사무소' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택 및 전(밭)이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 대상 물건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 중산간도로가 있어 교통 사정은 보통입니다.

* 토지는 서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 근저당 (제주치과의사신용협동조합, 2024-01-30, 1,140,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 (제주치과의사신용협동조합, 2024-01-30)

* 가압류 (김국진, 2024-10-22, 250,000,000원)

* 임의경매개시결정 (제주치과의사, 2025-01-06, 977,356,482원)

* 압류 (제주특별자치도, 2025-02-21)

* 가압류 (주식회사국민행복기금, 2025-03-19, 9,713,030원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음.

3.3. 등기부채권 총액

* 총 1,399,713,030원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (기록된 임차인 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 농지(전)로, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 전원생활 또는 농업 목적에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 대상 물건 인근에 중산간도로가 있어 제주시내 및 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 주변 지역은 애월읍의 일부로, 관광지 및 편의시설(카페, 식당 등)이 분포하는 지역이나, 물건지 자체는 한적한 농촌 환경입니다.

* 가까운 편의 시설로는 Aewol Handam Coastal Walk, Gwakji Gwamul Beach, Theluck Elementary School 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 해당 서류를 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 제주도의 경우 농지위원회의 심의가 필요할 수 있으며, 이로 인해 발급 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 건축 또는 개발에 제약이 따릅니다.

* 야적된 건축자재: 목록1 일부 지상에 건축자재 등이 야적되어 있는 것으로 보아, 해당 자재 처리 및 관련 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 근접성: 검색 결과, 제주시의 폐기물 처리시설(봉개 매립장, 동복리 자원순환센터)이 상대적으로 거리에 위치하나, 직접적인 영향은 파악되지 않았습니다. 다만, 제주도의 경우 환경 시설에 대한 주민 민감도가 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주시 애월읍 고성리의 농지로서, 넓은 면적과 계획관리지역이라는 장점이 있으나, 다수의 토지 이용 제한 및 특히 농지취득자격증명 발급에 대한 엄격한 요건이 존재합니다.

* 제주도의 농지 정책 및 규정을 면밀히 파악하고, 실제 농업 경영 또는 주말체험영농 계획이 명확한 경우에만 접근하는 것이 바람직합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지 관련 법규 준수가 가장 중요한 관건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 계획관리지역 농지로, 향후 개발 가능성이 열려 있는 잠재력이 있습니다.

* 제주도 내에서도 선호도가 높은 애월읍에 위치하여 입지적 가치를 가집니다.

* 농업 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 농지취득자격증명과 같은 법규적 제약이 크고, 감정가가 높은 편이므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가는 1,489,768,000원이며, 총 등기부채권액은 1,399,713,030원입니다.

* 주변 유사 토지 시세는 평당 10만원대부터 수십만원대까지 다양하게 분포하나, 본 물건의 면적, 용도지역, 법규 제한 등을 고려할 때, 감정가격을 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 향후 활용 계획에 따라 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

* 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 80%~100% 사이를 고려할 수 있으나, 철저한 사전 조사와 법규 검토 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.