나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1314 [2] 제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-12 수앤수빌6차 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,3~5)는 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 ‘제주도농아복지관’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

알련번호(1): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 상업용 건부지임.
알련번호(3): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 잡종지임.
알련번호(4): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 주거나지임.
알련번호(5): 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형지로 잡종지임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남측 및 서측으로 폭 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.
일련번호(3): 북측으로 지적상 도로에 접하나 현황 폐도상태이며, 인접지를 통하여 진입가능함.
일련번호(4): 남측으로 폭 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.
일련번호(5): 지적상 맹지이나 인접지를 통하여 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
일련번호(3) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
일련번호(4) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
일련번호(5) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

제시목록 외의 물건

(ㅂ) 이동식 컨테이너(3.0 × 9.0) 1식
(ㅅ) 이동식 컨테이너(3.0 × 6.0) 1식
(ㅇ) 이동식 컨테이너(3.0 × 6.0) 1식
(ㅈ) 이동식 컨테이너(3.0 × 6.0) 1식
※ 이동이 용이하고 토지에 정착하는 구조물로 보기 어려워 감정평가에서 제외하였음.
(후면 '지적개황도' 및 '사진용지' 참조.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서, (사용승인일자: 2003.10.20.)
외벽: 페인팅마감 등,
창호: PVC창호 등임.

이용상태

일련번호(2): 식품제조공장, 직원식당, 직원기숙사임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 1.3㎡
(ㄴ) 판넬조 기존슬래브지붕 다용도실 약 6.2㎡ - 일련번호(2) 2층 소재
(ㄷ) 샷시조 기존슬래브지붕 다용도실 약 10.6㎡ - 일련번호(2) 3층 소재
(ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 273.4㎡
(ㅁ) 파이프조 및 판넬조 차광막지붕 및 판넬지붕 단층 창고 약 221.8㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(6)은 본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 ‘제주도농아복지관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(6) 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 내 2층 202호건으로서,
(사용승인일자: 2024.03.04.)
외벽: 스타코마감, 타일마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(6): 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①~③: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 일단의 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호①,③ :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>
일련번호② :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-12번지 (새주소: 제주특별자치도 제주시 계명길 16-1)에 위치한 ‘수앤수빌 6차’ 내 2층 202호 다세대주택입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물로, 2023년 신축 허가되어 2024년 3월 4일에 사용승인이 완료된 신축 건물입니다.

1.2. 감정가 및 면적

본 물건의 감정가는 398,000,000원입니다.

토지 면적은 94.29㎡ (약 28.54평)이며, 토지 지분은 94.28571428571428㎡입니다.

건물 면적은 78.33㎡ (약 23.72평)이며, 건물 지분은 78.3263㎡입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경1314 (2)이며, 채권자는 늘OOOOOOOO입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 ‘제주도농아복지관’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재되어 있는 지대입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 필지들로 구성되어 있으며, 일부 필지는 남측 및 서측으로 폭 약 5미터의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 일부 필지는 지적상 도로에 접하나 현황 폐도 상태이거나 지적상 맹지이나 인접지를 통하여 진입 가능한 상태로, 토지 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

일련번호 토지들은 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한구역), 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 수도법에 따른 공장설립제한지역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 집합건물 등기부상 소유권은 주식회사다함건설에서 보존 등기되었으며, 이후 주식회사제주엔피엘대부자산관리 명의의 근저당권(을1, 을2) 및 주일석 명의의 소유권이전청구권가등기(갑2)가 설정되어 있습니다. 현재 경매 개시 결정은 늘푸른신용협동조합에 의해 이루어졌습니다. 또한, 제주신용보증재단 및 현대캐피탈의 가압류 등기(갑6, 갑7)가 존재했으나 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 총 등기부채권액은 2,209,010,430원입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 임차인으로는 김 씨가 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 모든 등기부상의 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 1994년식 토성빌라(70.84㎡)는 2026년 5월 9,000만원에 거래되었으며, 2003년식 장원빌라(75.195㎡)는 2026년 6월 16,000만원에 거래되었습니다. 2017년식 남건휴먼스오렌지카운티(31.456㎡)는 2026년 3월 11,600만원에 거래되었습니다.

본건은 2024년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 연식과 상태 면에서 상기 거래 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다. 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 유사 연식의 건물 시세는 더 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 제공된 감정가 398,000,000원은 이러한 신축 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 ‘제주도농아복지관’ 인근에 위치하며, 주변으로 전, 단독주택, 펜션 등이 분포합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 있어 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 자료상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 정보는 현장 확인을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.2. 물건상 리스크

* 토지 접근성: 일부 토지 필지의 경우 현황상 폐도 상태이거나 맹지에 해당하여, 전체적인 토지 이용 및 향후 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 복합 건축물: 본건 토지에는 '수앤수빌 6차'(2024년 완공, 다세대주택) 외에 2003년 사용승인된 3층 철근콘크리트 건물이 존재하며, 해당 건물은 과거 식품제조공장, 직원식당, 직원기숙사로 이용되었습니다. 토지/건물 일괄 매각 대상이므로, 이들 구조물 및 토지 이용에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 가등기: 주일석 명의의 소유권이전청구권가등기(2024.04.16.)가 존재하나, 경매 절차에서 통상적으로 말소될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 내 신축(2024년) 다세대주택으로, 최신 건축 기준이 적용되어 주거 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 입지 조건은 양호한 편이나, 일부 토지의 도로 접근성 문제 및 복합적인 건축 구조물 존재 가능성은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 현재까지의 권리 분석상 인수될 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 완공된 신축 건물로 최신 시설 및 디자인 적용.

* 제주 지역의 우수한 입지: 관광 및 주거 수요가 꾸준한 제주도 소재.

* 감정가 대비 시장 가치: 신축임을 감안할 때, 감정가(398,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 관계의 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 398,000,000원을 기준으로 시장 경쟁 및 물건 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 주변의 연식 있는 다세대주택 거래 사례와 비교하면 본 건물의 가치가 높게 평가될 가능성이 있습니다. 잠재적 리스크를 감안하되, 신축 프리미엄과 제주 지역 부동산의 가치를 고려하여 410,000,000원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.