나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8140 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1295 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉중학교’ 북서측 원거리(기호1~3) 및 북동측 원거리(기호4)에 각각 위치하고, 주위는 전 및 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1~4: 공히 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,4: 공히 인근 도로대비 평지인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.
기호2: 인근 도로대비 급경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.
기호3: 인근 도로대비 완경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접함.
기호2: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호3: 동측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로 및 서측으로 노폭 2~3m 내외의 막다른 콘크리트 도로에 각각 접함.
기호4: 북측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로가 본건을 관통하여 지나감.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도
기호2: 보전관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호3: 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
기호4: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타 : 기호1~4: 공히 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

- 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)
- 담장 및 수목 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉중학교’에서 북서측 및 북동측으로 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지(전, 답)와 단독주택 등이 혼재되어 있는 전형적인 농림 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량의 접근은 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

각 필지별 인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

* 기호1: 서측으로 노폭 3-4미터 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접하고 있습니다.

* 기호2: 서측으로 노폭 3-4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접하고 있습니다.

* 기호3: 동측으로 노폭 3-4미터 내외의 콘크리트포장도로와 서측으로 노폭 2-3미터 내외의 막다른 콘크리트도로에 각각 접하고 있습니다.

* 기호4: 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 콘크리트포장도로가 물건지를 관통하여 지나갑니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

* 기호1, 4: 인근 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호2: 인근 도로 대비 급경사인 부정형의 토지로서, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호3: 인근 도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 물건은 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제의 적용을 받습니다.

* 기호1: 계획관리지역. 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 지하수자원특별관리구역에 해당됩니다.

* 기호2: 보전관리지역. 가축사육제한구역(전부제한), 경관보전지구1등급(저촉), 경관보전지구2등급(저촉), 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전2등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당됩니다.

* 기호3: 계획관리지역, 자연취락지구. 가축사육제한구역(전부제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역에 해당됩니다.

* 기호4: 계획관리지역. 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역에 해당됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

본 건의 말소 기준 권리는 2021년 11월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 1,260,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인의 보증금이나 권리를 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 기록된 총 채무액은 1,760,793,195원입니다.

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류 등의 권리 내역이 기재되어 있으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소된 상태입니다. 본 건은 제주지방법원 2025타경8140으로, 농업협동조합자산관리회사에 의해 신청된 임의경매 사건입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 서귀포시 대정읍의 외곽 농경지 및 단독주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 전형적인 농촌 지역의 특성을 나타냅니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 주요 업무 지구는 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

제공된 정보만으로는 주변의 상세한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 및 공공 기반시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 인근에 무릉중학교가 소재하나, 본 물건과의 정확한 접근성 및 편의 시설 이용 가능 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명서를 매각 결정 기일까지 관할 관청에 제출해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우 매수 신청 보증금은 반환되지 않습니다. 농지법 개정으로 인해 14일 이내 발급 규정이 있으므로, 입찰 전 관할 행정 관서에 사전 확인 및 신청 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지가 계획관리지역, 보전관리지역 내에 위치하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 공법상 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 토지의 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히, 일부 지하수자원보전지구는 '저촉' 표기가 되어 있어 사용 및 개발 시 더욱 신중한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 경사 및 도로 조건

기호2 토지는 급경사 지형으로, 실질적인 이용 및 개발에 어려움이 따를 수 있습니다. 또한, 기호1 및 기호3 토지는 막다른 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 채무 총액 및 잔여 채무 발생 가능성

등기부상 채무 총액(1,760,793,195원)이 감정가(292,740,000원)에 비해 매우 높은 수준입니다. 경매 낙찰가율이 현저히 낮을 경우, 채권 총액을 모두 변제하지 못하여 채권자들이 낙찰자에게 잔여 채무에 대한 추심을 시도할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 농지로서, 농업적 활용이 주된 용도로 예상됩니다. 다수의 공법상 제한과 농지 취득 자격 증명이라는 필수 조건을 동반하고 있으며, 개별 필지별로 경사, 도로 조건 등 상이한 지형적 특성을 가지고 있습니다. 높은 등기부 채무 총액 대비 낮은 감정가는 유찰 가능성을 시사하나, 이는 잔여 채무 발생의 위험과 직결되므로 면밀한 분석이 요구됩니다. 향후 활용 및 개발 가능성은 토지 이용 계획과 규제 완화 여부에 따라 달라질 수 있으며, 단기적 수익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 목적 투자

직접적인 농업 활동을 위한 농지로서의 활용을 고려할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 기대 (장기적 관점)

제주 지역의 지속적인 개발 잠재력 및 가치 상승 가능성에 기반한 장기적인 보유 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 현재의 엄격한 토지 이용 규제를 반드시 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 제언

본 건은 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 농지의 최근 실거래가 및 매물 현황 조사

* 물건지 주변의 개발 계획 및 관련 규제 완화 동향 분석

* 농지 취득 자격 발급의 현실적인 어려움 및 관련 부대 비용 검토

* 잠재적 잔여 채무 추심 가능성 및 이에 대한 법률적 검토

일반적으로 경매 물건은 감정가를 기준으로 시작되지만, 유찰 횟수, 입찰 참여자들의 관심도, 물건의 희소성 및 잠재적 가치 등에 따라 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다. 본 건과 같이 공법상 제한이 많고 필수 취득 자격이 요구되는 경우, 입찰 참여자 수가 적어 감정가 이하 낙찰 가능성을 배제할 수 없습니다. 그러나 과도한 저가 입찰은 향후 잔여 채무 발생 시 위험을 증대시킬 수 있으므로, 신중한 접근과 충분한 시장 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.