나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8140 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1360-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉중학교’ 북서측 원거리(기호1~3) 및 북동측 원거리(기호4)에 각각 위치하고, 주위는 전 및 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1~4: 공히 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,4: 공히 인근 도로대비 평지인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.
기호2: 인근 도로대비 급경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.
기호3: 인근 도로대비 완경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접함.
기호2: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호3: 동측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로 및 서측으로 노폭 2~3m 내외의 막다른 콘크리트 도로에 각각 접함.
기호4: 북측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로가 본건을 관통하여 지나감.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도
기호2: 보전관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호3: 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
기호4: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타 : 기호1~4: 공히 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

- 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)
- 담장 및 수목 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8140 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1360-1

용도: 전 (밭)

감정가: 118,272,000원

토지면적: 672.00㎡ (약 203.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

2.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 담장 및 수목 포함 평가

주의사항:

* 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

* 농지취득자격증명은 농지 소재지 관할 시·구·읍·면의 장에게 발급 신청해야 하며, 일반적으로 농업경영계획서 또는 주말·체험영농 계획서를 첨부합니다.

* 신청 후 7일 이내에 발급되지만, 투기 우려 지역은 농지위원회의 심의를 거쳐 14일 이내에 발급될 수 있습니다. 입찰 전 미리 해당 행정관서에 신청하여 발급 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

* 현황이 농작물 경작지로 사용되지 않는 경우 등 농지법상 요건을 충족하지 못하면 발급이 거부될 수 있으며, 이 경우 법원에 '농지취득자격증명 미발급 통보서'를 제출하면 매각허가결정을 받을 수 있습니다.

* 담장 및 수목은 평가에 포함되어 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 물리적 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉중학교’ 북서측 및 북동측 원거리에 각각 위치합니다. 주위는 전(밭) 및 답(논), 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 각 기호 토지는 인근 도로에 접해 있습니다.

* 기호1: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접함.

* 기호2: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

* 기호3: 동측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로 및 서측으로 노폭 2~3m 내외의 막다른 콘크리트 도로에 각각 접함.

* 기호4: 북측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로가 본건을 관통하여 지나감.

3.3. 토지 이용 상태

* 기호1,4: 인근 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호2: 인근 도로 대비 급경사인 부정형의 토지로서, 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호3: 인근 도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, 전(밭)으로 이용 중입니다.

3.4. 주변 시설 및 환경 (검색 결과 기반)

서귀포시 대정읍 신도리 지역은 해안가와 가까우며, 주변에 ‘신도리 돌고래명소’와 같은 관광지가 있습니다. 또한, 모슬포항이 인근에 있어 낚시 등의 해양 활동을 즐기기 좋습니다. 숙박 시설로는 풀빌라, 호텔, 펜션 등이 다수 분포하고 있습니다. 주변에는 주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 농업 관련 시설도 일부 있을 수 있습니다. 대정읍 지역은 제주도의 서남부에 위치하며, 비교적 조용한 농촌 및 해안 마을의 특징을 보입니다. 검색 결과 상, 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류들이 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2021-11-22 접수 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,260,000,000원)

4.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전 (백창남, 백춘도): 2004년 3월

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사): 2021년 11월 22일 (말소기준권리)

* 근저당권 (김승범): 2022년 3월 30일 (말소)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사): 2023년 3월 28일 (말소)

* 가압류 (현대캐피탈): 2024년 7월 5일 (말소)

* 근저당권 (권수현): 2024년 9월 5일 (말소)

* 가압류 (농업협동조합중앙회): 2024년 9월 9일 (말소)

* 가압류 (대정농업협동조합): 2024년 9월 26일 (말소)

* 가압류 (제주감귤농업협동조합): 2024년 10월 28일 (말소)

* 근저당권 (권윤기): 2024년 12월 13일 (말소)

* 가압류 (제주감귤농업협동조합): 2025년 4월 3일 (말소)

* 임의경매 개시 결정 (농업협동조합자산관리회사): 2025년 5월 23일 (말소, 본건 사건)

4.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

4.4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 2월 27일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 지상권 개요: 해당 사항 없음.

* 담장 및 수목: 포함 평가됨.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍의 농경지 지역에 위치합니다. 주변은 농업용 토지(전, 답)와 단독주택 등이 혼재되어 있어, 전형적인 농촌 및 주거 지역의 특성을 보입니다. 인근에 학교(무릉중학교)가 위치해 있으나, 이는 간접적인 영향만을 줄 것으로 판단됩니다.

5.2. 잠재적 활용 가치

현재 용도는 '전(밭)'이며, 토지 자체의 면적(672㎡)을 고려할 때 소규모 농업 경영이나 주말 농장, 전원주택 부지 등으로의 활용 가능성을 생각해볼 수 있습니다. 다만, 지역 토지 이용 계획 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

서귀포시 대정읍은 제주의 서남부에 위치하며, 모슬포항이 인근에 있어 수산물 시장 및 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 차량으로 이동 시 마라도/가파도 여객터미널, 산방산, 송악산 등 관광지와 연계성이 좋습니다. 대형 마트나 병원 등 주요 편의 시설은 차량 이동 거리가 다소 있을 수 있으나, 지역 내 크고 작은 상점들은 존재할 것으로 예상됩니다.

6.2. 교통 접근성

주요 도로와의 접근성은 보통 수준이며, 차량 이용 시 제반 교통망 이용이 가능합니다. 대중교통은 인근 버스 노선을 이용해야 할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 취득 관련 규제

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급의 필수성입니다. 농지법에 따라 농지를 취득하려면 반드시 해당 자격증명을 발급받아야 하며, 이를 매각결정기일까지 제출하지 못하면 입찰 보증금을 몰수당하게 됩니다. 해당 토지가 실제 경작지로 이용되지 않거나 법적 요건을 충족하지 못할 경우 발급이 거부될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7.2. 토지 이용계획 및 제한사항

* 기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급(저촉), 지하수자원특별관리구역.

* 기호2: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구1·2등급(저촉), 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전2등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

* 기호3: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역.

* 기호4: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역.

이처럼 다양한 용도지역, 자연환경 보전 관련 지구, 지하수자원 관련 규제 등이 복합적으로 적용되어 있어 건축이나 개발 시 추가적인 확인이 필요합니다. 특히 가축사육제한, 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전 지역 지정은 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7.3. 토지 형태 및 경사도

기호2 토지는 급경사, 기호3 토지는 완경사를 이루고 있어 실제 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 농업용 토지(전)입니다. 감정가는 1억 1천만 원대이며, 토지 면적은 672㎡입니다. 권리분석상 인수되는 권리 없이 말소될 예정이어서 비교적 깨끗한 권리 상태를 보입니다. 그러나 농지라는 특성상 '농지취득자격증명' 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 보증금 몰수라는 큰 위험이 따릅니다. 또한, 토지 이용계획상의 다양한 규제와 일부 토지의 경사도는 활용에 제약이 될 수 있습니다. 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역이며, 해안가 관광지와는 다소 거리가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 제주도 농지의 잠재적 가치: 제주도의 경우, 지속적인 관광객 유입과 개발 수요로 인해 토지 가치가 장기적으로 상승할 가능성이 있습니다.

* 농지취득 요건 충족 시 활용 가능성: 농지법상 요건을 충족하여 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다면, 농업 경영, 주말 농장, 또는 향후 개발 가능성을 고려한 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 건축 및 개발 규제 확인: 계획관리지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있어 건축 허가 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 관련 법규(건축법, 농지법, 환경 관련 법규 등)에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 유사 지역 농지 실거래가, 경매 시장 동향, 해당 토지의 실제 이용 가능성 및 개발 가치 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 감정가 118,272,000원과 토지 면적 672㎡를 고려할 때, 현재 평당 약 58만 원 수준의 감정가입니다. 제주 서귀포시 대정읍 지역의 농지 경매 동향을 추가적으로 조사하고, 농지 취득 가능성 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 경매에서는 감정가 대비 유찰 횟수, 경쟁률 등을 고려하여 입찰가가 결정됩니다. 특히 농지 취득 관련하여 불확실성이 있다면, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.