나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8140 [4] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 75 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉중학교’ 북서측 원거리(기호1~3) 및 북동측 원거리(기호4)에 각각 위치하고, 주위는 전 및 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1~4: 공히 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,4: 공히 인근 도로대비 평지인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.
기호2: 인근 도로대비 급경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.
기호3: 인근 도로대비 완경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접함.
기호2: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호3: 동측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로 및 서측으로 노폭 2~3m 내외의 막다른 콘크리트 도로에 각각 접함.
기호4: 북측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로가 본건을 관통하여 지나감.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도
기호2: 보전관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호3: 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
기호4: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타 : 기호1~4: 공히 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

- 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)
- 담장 및 수목 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8140 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 75

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 44,133,000원

* 토지면적: 4,695.00㎡ (약 1,420.25평)

* 건물면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 담장 및 수목 포함 평가

* 주의사항: 농지취득자격증명서 제출 필요 (매각결정기일까지 제출하지 않을 경우 매수신청보증금 반환 불가)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 일대에 위치하며, 주위는 전, 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 '무릉중학교'가 원거리에 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호1,4: 인근 도로 대비 평지인 부정형 토지로, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호2: 인근 도로 대비 급경사인 부정형 토지로, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호3: 인근 도로 대비 완경사인 부정형 토지로, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호1: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접합니다.

* 기호2: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접합니다.

* 기호3: 동측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로 및 서측으로 노폭 2~3m 내외의 막다른 콘크리트 도로에 접합니다.

* 기호4: 북측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로가 본건 토지를 관통하여 지나갑니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 을구에 기재된 모든 근저당권과 갑구에 기재된 가압류는 말소된 상태이며, 인수되는 별도의 유치권, 등기된 임차권 등은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황은 파악되었으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 임대관계는 '미상'으로 표시되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

* 소유권 및 제한물권: 최초 소유권이전(1976년) 및 증여(2020년)를 거쳐 현재 소유권 변동이 있었으며, 본 경매는 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 신청으로 진행되고 있습니다. 등기부상 모든 근저당권 및 가압류는 말소된 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 서귀포시 대정읍 신도리 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역입니다. 최근 신도1리가 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업' 공모에 선정되어 향후 4년간 약 27억 2천만원이 투입되어 노후주택 정비, 안전 확보, 생활위생 인프라 개선 등 정주환경이 개선될 예정입니다. 이는 지역의 전반적인 주거환경 개선과 더불어 긍정적인 변화를 가져올 것으로 기대됩니다.

* 관광 및 휴양: 신도포구, 돌고래 소공원, 수월봉, 제주올레 12코스 등 주변에 자연경관 및 관광지가 위치하고 있습니다. 또한, 돌고래를 관찰할 수 있는 명소로도 알려져 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 대정읍 신도리 지역은 농촌 환경이 주를 이루며, 인근에 기본적인 편의시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 상세 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 교통: 제반 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다. 인근 관광지로는 마라도, 가파도 등으로 가는 여객선 터미널이 운진항, 송악산에 위치해 있습니다.

* 교육시설: 가장 가까운 교육시설로는 ‘무릉중학교’가 원거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 매각결정기일까지 관할 행정관청으로부터 농지취득자격증명서를 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우, 매수신청보증금은 반환되지 않으므로 신중한 준비가 필요합니다. 제주도는 농지 취득 관련 심사 기준을 강화하는 지침을 시행하고 있어, 자경 가능 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구 등에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전등급 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있습니다.

* 도로 이용: 기호4 토지의 경우, 약 4미터 폭의 도로가 본건 토지를 관통하여 지나가고 있습니다. 이는 토지 이용에 영향을 줄 수 있으며, 정확한 면적 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 물건명세서상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현장 방문 시 실제 점유 관계 및 임대차 여부를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 넓은 면적의 전(밭)으로, 농업적 활용 또는 향후 개발 가능성을 고려할 수 있는 잠재력이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 농지로서의 취득 자격 증명 발급 및 제출이 필수적이며, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항과 일부 토지가 도로로 이용되고 있다는 점 등은 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 최근 인근 지역이 생활 여건 개선 사업 대상지로 선정된 점은 긍정적인 변화를 기대하게 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4,695.00㎡ (약 1,420.25평)의 광활한 면적은 향후 활용 가치를 높이는 주요 요인입니다.

* 제주도 희소성: 관광지로서의 높은 가치를 지닌 제주도에 위치한 토지로서, 희소성을 가집니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정이어서, 권리 분석 및 취득 후 관리가 용이합니다.

* 지역 개발 가능성: 신도1리 지역의 생활 여건 개선 사업 추진은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 44,133,000원입니다.

실제 예상 입찰가는 위에서 언급된 물건의 장단점, 잠재적 리스크, 주변 시세, 현재 시장 상황, 그리고 본건에 대한 잠재적 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제출 절차, 토지 이용 규제, 도로로 이용되는 부분의 경계 확인 등 추가적인 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

따라서, 본 물건에 대한 상세한 권리 및 현황 조사를 선행한 후, 유사 물건의 거래 사례와 본건의 특수성을 반영하여 현실적인 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.